24 de abril de 2017

El Nuevo Dia

Unos 12,870 casos de ejecución de hipotecas fueron presentados ante los tribunales estatales durante el pasado año fiscal (2015-16), de acuerdo con cifras de la Rama Judicial de Puerto Rico.

La ejecución es el proceso que comienza con la radicación de una demanda –ante el tribunal estatal o federal- contra el consumidor que ha incumplido con el pago de su hipoteca y que culmina con la toma de la propiedad por parte de la institución hipotecaria.

La entidad financiera que es dueña de la hipoteca puede iniciar este proceso legal una vez el deudor lleva 120 días sin pagar la unidad de vivienda. 

“Por ahí se dice que una vez el barco de la ejecución zarpa, no hay nada que hacer. Y la realidad es que desde ese momento en que la persona deja de hacer su primer pago hasta el momento de la ejecución pasa muchísimo tiempo y hay muchos derechos que se pueden activar. Pero, si la persona no se informa, o si la persona se paraliza por el miedo, pierde muchos de los derechos a los que podría tener acceso”, alertó la abogada Verónica Rivera Torres, coordinadora de Derechoatucasa.org.

La página web fue lanzada recientemente con el propósito de brindar a la ciudadanía información legal gratuita sobre el tema, pues se estima que en un 90% de los casos de vivienda, la persona demandada acude al tribunal sin la representación de un abogado.

Ricardo Ramos González, profesor a cargo de la Sección de Derechos del Consumidor de la Clínica de Asistencia Legal de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico (UPR), detalló para este medio, paso a paso, cómo es el proceso desde que el consumidor se atrasa en su primer pago hasta que la propiedad es ejecutada.

1.      A partir del día 30 sin pagar la hipoteca, la institución hipotecaria te notificará por carta que no recibió el pago del mes y detallará las penalidades.

2.      Al día 36 en atraso, el profesor explicó que “se supone que, conforme a la reglamentación federal, tú recibas una primera comunicación en vivo, no por escrito, en que te pregunten qué está pasando… Ahí se supone que le expliques la situación y te digan cómo te pueden ayudar. Si tú pagas y te pones al día, eso borró. Y si caes en atraso de nuevo, tienen que empezar a contar de nuevo los 36 días”.

3.      “Si llega el día 47 y no te has puesto al día, se van a comunicar por escrito contigo y te van a decir las posibilidades de ir a orientarte a ‘Loss Mitigation’, darte el nombre de un oficial y un número de teléfono”, indicó Ramos González. La división de mitigación de pérdidas de la institución hipotecaria puede brindar al consumidor varias opciones y pedirle que someta ciertos documentos para determinar a cuáles alternativas cualifica.

4.      “Si aun así no llegas a ningún acuerdo y continúa el problema, no pueden presentar la demanda en el tribunal hasta luego que hayan pasado 120 días de atraso. Si presentan la demanda antes, están en incumplimiento de regulaciones financieras”, resaltó el profesor. “Antes de esos 120 días te tienen que enviar una carta certificada diciendo que estás atrasado, y a partir del recibo de esa carta tienes 30 días para poner la cuenta al día. Si no cumples con eso, sigue el proceso. Si el banco no envió esa carta, no te puede radicar la demanda”.

5.      Una vez la institución financiera radica la demanda ante el tribunal estatal, tiene cuatro meses para emplazar al consumidor. “Si no te consiguen para emplazarte, pues te emplazan por edictos”, dijo el abogado. Dentro de los 30 días a partir de la entrega del emplazamiento o de la publicación del edicto en el periódico, el deudor deberá contestar presentando defensas contra las alegaciones de la demanda. “Si nunca contestas, radican una moción para que te declaren en rebeldía. Si no contestaste, radican una moción para declarar sentencia sumaria en rebeldía y ahí murió el caso”, dijo el experto en referencia a que el tribunal falla a favor de la institución financiera.

6.      Resaltó la importancia de responder la demanda si se desea retener el hogar, ya que la opción de mediación hipotecaria -en que un mediador trabaja para que se logren acuerdos entre el consumidor y la institución financiera-, solo aplica a quienes contestan y no incurren en rebeldía.

7.      También hizo notar que, aunque se hayan cumplido 120 días en atraso, si el consumidor radicó su solicitud de mitigación de pérdidas y entregó los documentos requeridos, el banco no puede iniciar el proceso legal de ejecución.

8.      “Si contestas la demanda, empieza el proceso legal, presentas tu defensa, hay descubrimiento de prueba y todo lo que conlleva el proceso legal”, indicó. Luego de escuchar las partes, el tribunal puede emitir su sentencia. 

9.      En caso de el tribunal dicte sentencia a favor del banco, el último paso es la venta pública mediante subasta. También la institución financiera solicitará que el consumidor desaloje la propiedad que el tribunal le adjudicó como garantía de la hipoteca.

10.  “Es importante saber que aún más de siete días antes de la subasta, puedes pedir Loss Mitigation, aun habiendo una sentencia a favor del banco, y paralizas la subasta”, resaltó Ramos González. “Y si antes de la subasta tú te pegaste en la Loto o heredaste el dinero, etcétera, puedes saldar la deuda y no pueden vender la casa. Aún con fecha de subasta, tienes hasta el último minuto para rehabilitar la cuenta y llegar a un acuerdo”.

Advirtió que puede haber diferencias procesales cuando el caso de ejecución se trabaja ante el tribunal federal.

Para más información, visita Derechoatucasa.org o comunícate con las clínicas de asistencia legal de las escuelas de derecho de la Universidad de Puerto Rico (787-999-9579), Universidad Interamericana (787-751-1600) y Pontificia Universidad Católica de Puerto Rico (787-841-2000 exts. 1822, 2860, 2861).