El Nuevo Dia

Hace unos ocho años, el inventario de unidades residenciales nuevas para las que no había compradores era el mayor reto que experimentaban los sectores hipotecario y de la construcción en Puerto Rico.

Ahora, tal como anticipó  El Nuevo Día  hace al menos cuatro años, los bancos tienen otro dolor de cabeza: las propiedades reposeídas.

Según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, en inglés), el número de propiedades reposeídas en los libros de los bancos comerciales alcanza 7,000 unidades y esa cifra no parece dar señales de retroceder, aún con los programas de mitigación de pérdidas que han establecido las instituciones financieras.

Cuando se suman las unidades nuevas y aquellas para reventa, en Puerto Rico hay prácticamente 40,000 unidades residenciales para la venta, según datos de la MBA.

A esos efectos y dado que las reposeídas han reconfigurado el mercado de unidades residenciales en Puerto Rico, la MBA en la Isla ha creado un grupo de trabajo con miras a obtener un mayor detalle del inventario de inmuebles reposeídos y las condiciones en que se encuentran. En especial, el ejercicio analítico que recién comienza la MBA tiene como objetivo ulterior identificar mecanismos que ayuden a disponer de estas unidades -que por desuso y deterioro- se han convertido en uno de los factores que más afecta el valor de las propiedades  ocupadas por miles de familias en Puerto Rico.

Necesaria la introspección

“Creemos que es necesario que la gente entienda mejor el mercado de bienes raíces y cómo funcionan las divisiones de préstamos, el tema de la mitigación de pérdidas. Cada vez que se ejecuta una propiedad es un impacto fuerte”, indicó el nuevo presidente de la MBA,  Silvio López.

“Mucha gente piensa que esto de las propiedades reposeídas es una cosa de los bancos, pero lo cierto es que los bancos nos debemos a unas reglas de los compradores de hipotecas. El negocio de los bancos no es ejecutar propiedades. Primero, el proceso puede tomar por lo menos dos años y por otro lado, hay veces que el banco ni siquiera ejecuta. Es el cliente que lleva la llave”, explicó el también presidente de Popular Mortgage.

Fenómeno sin clase social

“No solo se afecta el banco, también es la comunidad”, manifestó por su parte  Dimas E. Rodríguez, presidente de Equity Mortgage, al relatar que en muchas ocasiones, la institución financiera ni siquiera puede localizar al dueño de la propiedad.

“Hay casas que los dueños simplemente abandonan”, explicó Rodríguez al agregar que en ocasiones, la institución financiera no tiene capacidad alguna para intervernir con el inmueble, aún cuando represente un riesgo o un estorbo a la comunidad. Esto, hasta que se produzca una determinación judicial.

Según los entrevistados, el fenómeno de las propiedades abandonadas o ejecutadas no tiene que ver con estrata social. Hay viviendas abandonadas en lugares exclusivos con control de acceso, en condominios y complejos tipo ‘walk-up’, en la zona metropolitana y también en áreas rurales. No solo son propiedades ejecutadas, sino desmanteladas y vandalizadas, en ocasiones, por los mismos propietarios, lo que incide adversamente en la reventa de la propiedad.

Nueve ejecuciones por día

El tema de las propiedades reposeídas en Puerto Rico no fue antes una prioridad. En el agregado, tres de cada siete hipotecas llegan al proceso de ejecución.

De aquí que el sector financiero ni la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF) llevaran datos específicos de las ejecuciones hipotecarias. Solo la Rama Judicial llevaba cuenta anual del resultado del trámite judicial.

En 2008, a insistencias de  Negocios,  la OCIF comenzó a compilar datos de sus regulados.

Ocho años después, la serie estadística de la OCIF confirma la profundidad de la crisis económica que experimenta Puerto Rico. 

Desde 2008 hasta mediados de este año, se han ejecutado 25,361 residencias. La cifra solo es parte de un panorama más crítico. Los datos de la OCIF indican que hasta julio pasado, las instituciones financieras mantenían unos 18,950 procesos de ejecución hipotecaria en curso. Otras 7,195 hipotecas están atrasadas por más de 90 días, por lo que podrían ejecutarse, pero no sido han referidas para ejecución.

El economista  Mark Zandi, de Moody’s Analytics, y quien fue invitado a deponer en la audiencia del comité de lo Jurídico en el Senado federal acerca de la crisis fiscal esta semana, destacó en un análisis reciente que la tendencia de ejecuciones hipotecarias en Isla duplica la de Estados Unidos.

Si los estimados de la OCIF se confirman, desde 2008, cada día del año, unas nueve familias pierden su hogar en Puerto Rico.

Desconexión 

No obstante, las políticas públicas adoptadas por el exgobernador  Aníbal Acevedo Vilá, y sus sucesores,  Luis Fortuño  y  Alejandro García Padilla,  han estado dirigidas hacia la compra de hogares y no a preservar la tenencia de estos.

Entre 2007 y 2014, se asignaron casi $500 millones de fondos públicos para la compra de casas,  a través de los llamados incentivos o bonos de vivienda. En contraste, en el mismo período, solo se asignaron unos $40 millones para familias en riesgo de perder un hogar.

Golpe a las comunidades

Ahora, aparte de los problemas de seguridad y salubridad que representan las reposeídas, López y Rodríguez aceptaron que la situación también afecta a decenas de asociaciones de residentes. Esto, a medida que los dueños no pagan las cuotas de mantenimiento y se prolonga el proceso de ejecución hipotecaria.

A manera de ejemplo, si del total de unidades reposeídas por los bancos, la mitad pagara una cuota mensual de $50 y no se cumpliera con esa obligación por dos años, ello supondría una pérdida de al menos $2 millones para las asociaciones de residentes.

 El Nuevo Día  reportó antes que las instituciones financieras no se hacen responsables del inmueble y sus obligaciones hasta que toman posesión de este. Partiendo del estado de derecho vigente, la responsabilidad de una institución financiera hacia la asociación de residentes varía según el tipo de inmueble ejecutado y las condiciones en que se adquiere. 

Un proyecto de ley que buscaba atender la situación en comunidades con control de acceso recibió un veto de bolsillo por parte del gobernador García Padilla.

Acción gubernamental 

“Entendemos que esto va a requerir algún tipo de respuesta del gobierno en conjunto con el sector privado”, sostuvo López. El creciente inventario de reposeídas también implica un reto económico y de planificación para el Estado.  

Según el banquero, a medida que evoluciona el perfil demográfico, los compradores de viviendas ahora parecen más interesados en comunidades cercanas al trabajo o a las actividades cotidianas, en lugar de mudarse a los suburbios o viajar grandes distancias en auto.