21 de septiembre de 2009

HUD

WASHINGTON, DC - El comisionado de la Administración de Vivienda Federal (FHA), David H. Stevens, anunció hoy planes para implementar una serie de cambios de política crediticia que perfeccionarán las funciones de manejo de riesgos de la agencia. Además, Stevens anunció su intención de contratar un Oficial de Riesgos Principal por primera vez en la historia de 75 años de existencia de la FHA.

Ambas acciones se inician mientras concluye el estudio actuarial anual independiente que realiza la agencia. El estudio será enviado al congreso en noviembre y se cuenta con poder mostrar que la proporción de reserva de capital está por debajo del umbral de dos por ciento impuesto por el congreso. Los cambios anunciados hoy reforzarán las reservas de la FHA y mejorará el manejo de riesgos.

"Para estar claro, las reservas del fondo son suficientes para cubrir nuestras futuras pérdidas, de modo que la FHA no requerirá ayuda de los contribuyentes o una nueva acción del congreso," señaló el comisionado Stevens. "Dicho esto, considerando el tamaño y el alcance de la FHA y su importancia en el mercado de hoy, estos cambios de política crediticia y de manejo de riesgos son pasos importantes para fortalecer el fondo de la FHA, garantizando a los prestamistas protecciones apropiadas y suficientes".

"Al mantener el flujo de préstamos económicos, en particular para las crecientes filas de nuevos compradores de vivienda, la FHA ha sido crítica para la recuperación del mercado de vivienda y económico de nuestra nación", dijo el secretario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU., Shaun Donovan. "A medida que empezamos a salir de la recesión hacia la recuperación, estos cambios no sólo garantizarán la fortaleza financiera de la FHA sino que también ayudarán a reforzar más nuestra economía nacional."

La proporción de reserva de capital de la FHA impuesta por el congreso, que es determinada por el estudio actuarial independiente, mide el exceso de reservas muy por sobre encima de las pérdidas proyectadas durante los próximos 30 años. La FHA sigue manteniendo más de 30 mil millones de dólares en su totalidad de reservas hoy, o más del 4.4 % de su seguro vigente. Además, el seguro de crédito y plena fe de la FHA significa que no hay ningún riesgo para los propietarios o los obligacionistas, aunque se diese el caso de que la reserva de capital se reduzca a una proporción por debajo del umbral del dos por ciento impuestos por el congreso. Con los puntajes de crédito promedio más altos y las políticas crediticias más estrictas de la FHA anunciadas hoy, se cuenta con que el fondo de la FHA produzca ingresos para la Tesorería de EE.UU.

Las funciones de manejo de riesgos de la FHA actualmente están dispersas a través de varias oficinas. El Oficial de Riesgos Principal supervisará la coordinación de los esfuerzos de la FHA para concentrar el manejo de riesgos en una sola división, dedicada únicamente al manejo y mitigación de riesgos al fondo de seguros de la FHA - a través de todos sus programas.

Además de la adición de un Oficial de Riesgos Principal, la FHA propone cambios de política crediticia específicos que en gran parte hacen enfoque en garantizar la expedición de préstamos y el manejo de riesgos responsable para prestamistas aprobados por la FHA. Estos cambios fortalecen las lecciones aprendidas durante la crisis crediticia y procuran alinear a la FHA con el objetivo de reforma reguladora de la Administración. A medida que crece el cuadro de prestamistas de la FHA, estos prestamistas deben "jugarse el pellejo en sus transacciones". Estos cambios crediticios logrará esto, garantizando que ellos tengan un interés a largo plazo en el desempeño de los préstamos que originan.

Cambios que se procuran mediante la Carta a los Acreedores, efectivo el 1 de enero

Requiere la presentación de declaraciones financieras auditadas de los acreedores supervisados

Requiere que los acreedores supervisados presenten a la FHA declaraciones financieras anuales auditadas. Este nuevo requisito es una salvaguardia prudente que permite a la FHA garantizar que aquellas entidades con las cuales hace negocios están suficientemente capitalizadas para satisfacer necesidades potenciales. La FHA está consciente que ya se requiere de la mayoría de acreedores supervisados y no supervisados preparar declaraciones financieras auditadas por varios entes reguladores, Empresas Patrocinadas del Gobierno (GSE), e inversionistas. Considerando estas exigencias existentes, la nueva política de la FHA ayudará a reducir el riesgo a nuevos costos limitados para acreedores aprobados.

Modifica los procedimientos para transacciones de refinanciación eficientes

Revisa los procedimientos vigentes para transacciones de refinanciación a fin de establecer nuevos requisitos para período de espera, historial de pago, verificación de ingresos, y demostración de beneficio tangible neto para el prestatario; asegurar la recopilación de información de puntaje de crédito cuando está disponible; y capitalizar el LTV máximo al 125 por ciento. Se requerirá una tasación en todos los casos donde un prestatario desea añadir costos de cierre a la transacción. Estas revisiones establecen normas de documentación para transacciones de refinanciación eficientes de acuerdo con otras pautas de origen de préstamo de la FHA, garantizan la capacidad del prestatario para reembolsar la nueva hipoteca, y prohíben la práctica peligrosa de aglomerar préstamos, donde los prestatarios reúnen dinero en efectivo a través de refinanciaciones sucesivas con obtención de efectivo, que los lleva a endeudarse más.

Requiere independencia de tasadores en el origen de un préstamo

Establece nuevas pautas al ordenar valorizaciones para hipotecas aseguradas por la FHA y reafirma la política existente sobre los requisitos de la FHA en cuanto a la independencia del tasador y la competencia geográfica. Los agentes hipotecarios y prestamistas en base a comisiones están prohibidos de ordenar tasaciones. La FHA no requiere el uso de Compañías de Administración de Valoración u otros terceros proveedores, pero sí requiere que los prestamistas tomen responsabilidad de asegurar la independencia del tasador. Mientras que las políticas existentes de la FHA en cuanto a la independencia del tasador son consecuentes con el Código de Conducta de Valoración de Viviendas (HVCC, por sus siglas en inglés), la FHA adoptará el lenguaje del Código para garantizar alineación completa de la FHA y normas de GSE.

Modifica el período de validez de la valorización

El período de validez de valorización de la FHA será reducido a cuatro meses para todas las propiedades, incluso existentes, propuestas y nueva construcción. Los períodos de validez anteriores eran seis meses para propiedades existentes y hasta doce meses para propiedades propuestas y bajo construcción. Esto asegura el uso de valores de vivienda más exactos para asegurar las hipotecas FHA durante condiciones de mercado de vivienda volátiles.

Portabilidad de Valoración

Proporciona nuevas pautas que permiten ordenar una segunda valoración bajo un cuadro limitado de circunstancias cuando un prestatario cambia de un prestamista a otro y restablece el requisito de que el primer prestamista debe transferir la tasación al segundo prestamista a petición del prestatario. Esto permitirá prevenir tardanzas de cierre que a menudo ocurre cuando un préstamo es transferido a un nuevo prestamista.

Cambios que se procuran mediante el proceso de elaboración del reglamento

Modifica la aprobación y participación de acreedores en el origen de préstamos FHA

Los prestamistas que procuran la aprobación para originar, asegurar, o administrar un préstamo FHA deben satisfacer los criterios de elegibilidad para un acreedor supervisado o no supervisado. Los acreedores con este estado de aprobación deben asumir la responsabilidad de todos los préstamos que ellos originan y/o aseguran. Corresponsales de préstamo (agentes hipotecarios) podrán continuar originando préstamos asegurados por la FHA a través de sus relaciones con acreedores aprobados; sin embargo, ya no recibirán aprobación independiente de la FHA para elegibilidad de origen. Estos cambios de política requerirán que a la FHA aprobar al acreedor para asumir la responsabilidad del préstamo asegurado por la FHA, asegurado y cerrado por el acreedor aprobado. Estos cambios alinean la FHA con las GSE y aumentará potencialmente el número de corresponsales de préstamo (agentes hipotecarios) que son elegibles para originar préstamos asegurados por la FHA, mientras se proporcionan supervisión más eficaz de los corresponsales de préstamo a través de acreedores aprobados por la FHA.

Aumenta los requisitos de valor neto para los acreedores

La FHA proyecta proponer el aumento de los requisitos de valor neto para acreedores aprobados para satisfacer los estándares de la industria. Actualmente, el requisito está en 250,000 dólares y no ha sido aumentado desde 1993. HUD propone un aumento inicial de aproximadamente 1,000,000 dólares, que estarían en lugar dentro de un año después de la promulgación de esta regla. Para mantener consistencia con las pautas de la industria, HUD puede proponer que los requisitos de valor neto sean aumentados más adelante en futuros años a un nivel comparable a aquellos requeridos para las GSE y otras instituciones del mercado. Estos cambios ayudarán a garantizar que prestamistas de la FHA tengan suficiente valor de capitalización para satisfacer posibles necesidades, permitiendo de este modo a HUD mitigar pérdidas y reducir los riesgos al fondo de seguros de la FHA.

Todas las cartas a acreedores estarán disponibles al mediodía de hoy en el sitio Web de HUD. Las provisiones de la regla propuestas estarán sujetas a un período de comentario y aviso, después del cual la regla final entrará en vigor.