11 de julio de 2011

El Nuevo Dia

Aunque a principios de año todo apuntaba hacia una estabilización en los precios del mercado de vivienda, seis meses después la historia aparenta ser otra, y son precisamente las propiedades nuevas de elevados costos las que se llevan la peor parte.

Mientras, líderes del sector de vivienda y la banca hipotecaria coinciden en que, a pesar de que las estadísticas económicas podrían dar indicios de una leve recuperación, lograr que este mercado se estabilice tomará más tiempo, pues su nivel de actividad es un reflejo directo del panorama económico general.

"La recuperación de los valores de bienes raíces no va a pasar en el vacío. Tiene que haber otra serie de cosas que tienen que pasar antes en la economía (para que esa recuperación suceda)", manifestó Lister Rivera, presidente del capítulo de Puerto Rico y el Caribe del Appraisal Institute.

Rivera apuntó que, para que aumente la demanda, es necesario que la tasa de desempleo baje de su actual 16% y que la banca flexibilice sus requisitos para los préstamos hipotecarios. Además hay que añadir un tercer elemento: el movimiento de puertorriqueños yéndose a vivir a otros destinos.

Según el Censo federal de 2010, la población de la Isla se redujo durante los últimos 10 años en unas 82,000 personas, lo que, según Rivera, irremediablemente trastoca la relación de oferta y demanda que rige el mercado.

"Hay menos gente con menos dinero, por lo tanto, hay menos compradores", sostuvo el tasador.

Cuando comenzó el programa de estímulo al mercado de viviendas en septiembre pasado, el inventario disponible de unidades listas para vivir ascendía a 10,776, mientras que las que tenían financiamiento pero no habían comenzado a edificarse totalizaban 9,065.

Según cifras oficiales, desde que entraron en vigor los incentivos gubernamentales hasta el mes de mayo, se habían vendido 2,592 unidades de nueva construcción y 8,132 existentes.

Rivera dijo que, al momento, no hay estudios que identifiquen en qué puntos de la Isla la devaluación ha sido mayor, pues lo que se han identificado son bolsillos dentro de los mismos municipios donde, por diversas razones, ha disminuido más el precio.

"Son tantos los factores que estamos viendo, que es difícil poner el dedo y decir este es el problema real", puntualizó Rivera.

Paso a la depreciación

Por otro lado, no existe consenso alguno dentro de la misma industria respecto a cuánto podría alcanzar el nivel de depreciación de las propiedades. No obstante, lo que nadie discute es que en efecto sí se ha registrado una merma progresiva durante los pasados cinco años.

George Joyner, director ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV), estimó la disminución en un 20% en promedio, pero en algunos proyectos la devaluación podría ser aún mayor.

En esos términos, una residencia que en el 2006 costaba $250,000 ahora podría valer $50,000 menos, mientras que una cuyo precio rondara en aquel entonces los $500,000 podría costar ahora $100,000 menos. De ordinario, el valor de las viviendas aumenta con el tiempo. Sin embargo, los miembros de la industria enfatizan que el nivel de depreciación no se puede aplicar de manera general a todas las propiedades.

"Mientras más alto el precio, más ha sido el ajuste", afirmó Joyner.

Entre las residencias de alto costo, son las que se utilizan como vivienda secundaria las que mayor devaluación han reflejado. José "Tony" Torres, presidente de la Mortgage Bankers Association, calculó que en algunos casos su valor se ha reducido cerca de una tercera parte.

Torres fue cauteloso al precisar cuántos años de ganancia han sido eliminados debido a la depreciación, pero reconoció que los valores que reflejan muchos de esos inmuebles al presente corresponden al precio de los años 2000 al 2002. "Pero, quizás, esa propiedad se debió haber vendido en ese precio", opinó.

Fenómeno que pasó de moda

Se refirió a la dinámica que prevaleció entre el 2005 y 2006, cuando la compra de propiedades se convirtió en una popular fuente de inversión, y se adquirían las viviendas por un precio mayor al de su justo valor en el mercado.

"Esos precios estaban trepados, y todo el mundo seguía construyendo pensando que ese mercado iba a estar ahí para siempre", sostuvo Torres.

Para Hans Moll, presidente de la Asociación de Constructores de Hogares, la estrategia para reducir el inventario de esas propiedades cuyo costo supera los $500,000 tiene que ser distinta a la que se utiliza para estructuras de $200,000 o menos, pero no puede sostenerse en la venta con precios de oferta.

"No se trata de que la vivienda cara baje de precio porque se afectan los valores. No se trata de que estas propiedades lleguen a precios de liquidación y se compren en masa. Esa no es la fórmula", dijo.

Moll destacó que, en términos del inventario disponible, las viviendas de sobre $500,000 representan solo una tercera parte, aunque suelen ser las más visibles.

Entre las variables que identificó para determinar la caída en los precios, mencionó el estado en que se encontraba el desarrollo cuando la recesión agudizó y prácticamente detuvo la industria de la construcción.

Mencionó que aquellos proyectos nuevos que se completaron en medio de la crisis y en los que se han vendido apenas una o dos unidades son donde los valores están más afectados.

Mientras, según Rivera, otros factores que inciden en el precio de las viviendas son el acceso a financiamiento, pues mientras más difícil sea lograr una compraventa, más se sentirán obligados los vendedores a bajar los precios con tal de lograr la transacción y establecerán así comparables que tendrán un efecto en cadena entre las propiedades de la zona.

La localización del inmueble, así como sus condiciones y el mantenimiento, afectan también su precio.