1 de junio de 2011

La Opinion

La semana pasada, el artículo en La Opinión sobre el Capítulo 13 ("El Capítulo 13 y la consolidacióde deudas comparados") causó un diluvio de correspondencia electrónica, no porque tocaba un tema novedoso y contraversial, sino por la frase en el segundo párrafo que decía que se puede eliminar la deuda de una segunda hipoteca si el valor de su casa es menos de lo que se debe en la primera hipoteca. En casi todos los correos los lectores me preguntaban lo mismo, ¿cómo sé si califico para eliminar la segunda hipoteca de mi casa en un Capítulo 13? Conviene explicar el concepto de la hipoteca y el de la relación temporal entre las distintas hipotecas que pueden embargar una propiedad inmueble.

Una hipoteca es una obligación sobre bienes raíces, sujetándolos al cumplimiento de pagar una deuda. En California el documento que logra esta garantía se llama Deed of Trust, que es una escritura que cede ciertos poderes a un fiduciario, entre ellos el poder de vender la casa si no se hacen los pagos según los términos del préstamo.

Cuando se compra una casa con un préstamo del banco, éste exige la firma de una hipoteca y la correspondiente escritura se archiva en el registro civil del condado donde está ubicada la propiedad. Cada vez que se pide un préstamo, se repite la misma operación, resultando en una prioridad de hipotecas según la fecha en que se registran. El préstamo que se usa para comprar la casa da lugar a la primera hipoteca. Luego si se pide otro préstamo, y las escrituras se registran con una fecha posterior a la primera hipoteca, se establece una segunda hipoteca.

La garantía que aporta una segunda hipoteca está sujeta a los poderes del fiduciario de la primera. Si el dueño no paga la primera hipoteca y el banco vende la casa, se elimina la garantía de la segunda que se convierte en una deuda igual que una tarjeta de crédito. En cambio, si no se paga la segunda hipoteca y el banco la ejecuta, se vuelve dueño de la propiedad pero no afecta los derechos, poderes y garantía de la primera.

Entre 2000 y 2007 muchos bancos prestaban hasta el 100% del precio de las casas vendidas, utilizando 2 préstamos garantizados por dos hipotecas, una por el 80% del precio y otra por el 20% restante. Cuando el valor de los bienes raíces sube la primera y segunda hipotecas están protegidas por el valor de la propiedad, pero hoy por la crisis económica y la devaluación de las propiedades, el valor de las casas ha bajado a menos de lo que se debe en la primera hipoteca. Esta situación ha dado lugar a que se elimine la segunda hipoteca en un Capítulo 13.

En la próxima entrega detallaremos los requisitos para poder eliminar una segunda, o tercera hipoteca en un Capítulo 13.