20 de mayo de 2011

El Nuevo Herald

El notorio exceso de oferta de casas y condominios en el sur de la Florida está siendo absorbido rápidamente por inversionistas con abundante dinero en efectivo, pero la fórmula de la oferta y la demanda no está funcionando como se esperaba: los precios siguen bajando.

El impredecible mercado de la vivienda de la región continúa desafiando principios económicos bien establecidos, y su mezcla de cazadores internacionales de viviendas, chanchullos legales de ejecuciones hipotecarias, condominios a precios de ganga e inventario de sombra lo han lanzado a un derrotero que difiere enormemente del mercado nacional.

La venta de viviendas en el sur de la Florida está aumentando — en algunos casos, vertiginosamente — en comparación con la primavera del año pasado, aun cuando las cifras de venta nacionales hayan bajado en dobles dígitos, según muestran nuevos datos de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Miami.

En el condado Miami-Dade hubo 830 ventas de casas unifamiliares existentes y 1,404 condominios existentes en abril, aumentos del 40 por ciento y 94 por ciento, respectivamente, con respecto a abril del año pasado.

En el condado Broward, 1,124 casas unifamiliares y 1,645 condominios representaron aumentos del 2 por ciento y el 8 por ciento respectivamente con respecto a abril de año pasado, cuando un crédito fiscal federal para los compradores de viviendas estimuló la actividad de ventas.

Un factor de impulso del aumento de ventas son los compradores internacionales de viviendas. En el sur de la Florida, ellos representan el 60 por ciento del total de compradores, en comparación con el 8 por ciento a nivel nacional.

Aunque las compras en efectivo están aumentando a nivel nacional, los compradores del sur de la Florida están manejando fajos de billetes como nunca antes: alrededor del 65 por ciento de las ventas de abril en el sur de la Florida no necesitaron ayuda de un banco, en comparación con el 31 por ciento a nivel nacional.

La oferta de casas a la venta ha bajado en aproximadamente un 20 por ciento el año pasado en los condados Miami-Dade y Broward, contradiciendo una tendencia nacional que ha visto aumentar los niveles de inventario en un 9.9 por ciento.

A pesar de estas anormalidades con respecto al sombrío mercado nacional de la vivienda, el sur de la Florida no ha podido cambiar la tendencia general que continúa desbaratando los bienes raíces de Estados Unidos: la bajada de los precios.

En Miami-Dade, el precio mediano de las casas unifamiliares compradas en abril bajó en un 12 por ciento a $169,200, y el precio de los condominios bajó en un 11 por ciento para estabilizarse a $115,700. En Broward, el precio mediano de las casas unifamiliares bajó un 2 por ciento a $177,000, mientras que el de los condominios aumentó en un 4 por ciento a $71,800.

Los precios siguen bajando en parte debido a la alta concentración de remates, los cuales incluyen casas propiedad de bancos y propiedades vendidas por menos de lo que se debe en la hipoteca.

"Hay una cantidad tremenda de condominios en remate que están siendo comprados principalmente por inversionistas", dijo William Hardin, profesor de Finanzas y Bienes Raíces de la Universidad Internacional de la Florida. "Estas son principalmente las propiedades de precios más bajos, por debajo de $100,000, y eso está haciendo bajar en gran parte el precio mediano".

Más de la mitad de todas las ventas de abril fueron ejecuciones hipotecarias y ventas al corto, las cuales por lo general se venden con fuertes rebajas.

La mayoría de los expertos en el campo de la vivienda admiten que esas propiedades en problemas conseguirán nuevos compradores antes de que el mercado de bienes raíces vea alguna apreciación, pero las opiniones sobre cuánto demorará varían.

Además, está el llamado inventario de sombra: las ejecuciones hipotecarias pendientes y las viviendas propiedad de los bancos que todavía no han sido puestas a la venta.

"Hay mucho inventario de sombra", dijo Hardin. "La razón por la que yo digo esto es que los bancos han demorado el proceso de las ejecuciones hipotecarias, y un montón de [viviendas en problemas] van a salir al mercado".

Según RealtyTrac, los bancos confiscaron alrededor de 1,455 viviendas en Miami-Dade en el primer trimestre del 2011. Solamente 188 de estas salieron al mercado en el primer trimestre, muestran datos de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Miami. Las 1,267 propiedades restantes fueron añadidas al inventario de sombras de la región, un número desconocido de viviendas todavía sin poner a la venta que podrían demorar aún más la recuperación del mercado de la vivienda.