17 de noviembre de 2010

Procurador General de Texas

LUBBOCK - El Procurador General de Texas Greg Abbott hoy presentó una acción legal contra dos empresas hipotecarias de Lubbock y sus dueños por crear un complejo plan para defraudar a propietarios de viviendas en Texas. La acción legal del Estado nombra a Enhance Mortgage Corp. y Templeton Mortgage Co. Inc. como demandados y acusa a ambas por infringir la Ley Contra Prácticas Empresariales Engañosas (Texas Deceptive Trade Practices Act).

Según los documentos legales presentados por el Estado, Enhance y Templeton principalmente se enfocaban en antiguos dueños que hubieran financiado por sí mismos la venta de su propiedad a compradores independientes. Bajo este tipo de trato, conocido como una hipoteca financiada por el dueño, el vendedor se conforma a recibir los pagos de hipoteca del comprador a largo plazo, en lugar de obligar al comprador a conseguir un préstamo bancario para pagar toda la cantidad inmediatamente. Al completarse la transacción de hipoteca financiada por el dueño, el comprador toma posesión de la propiedad. Como persona que aporta el financiamiento de la transacción, el vendedor se queda con una participación activa en la propiedad, lo cual incluye el derecho de recibir pagos mensuales de hipoteca del comprador.

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Demanda de la Procuraduría General contra Enhance Mortgage Corp.

Según los investigadores estatales, los demandados contactaban a ex propietarios que no tenían mucho conocimiento sobre las transacciones de bienes raices y ofrecían comprar sus hipotecas financiadas . Los documentos legales indican que los demandados ofrecían pagarles a estos dueños dinero en efectivo a cambio de sus hipotecas financiadas , y así tener derecho a recibir los pagos de hipoteca mensuales. Algunos de los ex propietarios ya habían llegado a la edad de jubilación, y los investigadores estatales creen que esto pudo haberlos hecho el blanco del fraude porque era más probable que fueran atraidos a la promesa de obtener dinero por sus propiedades en efectivo inmediatamente en lugar de recibir pagos por un plazo de 20 a 30 años.

Bajo la ley de Texas, por lo general es legal comprar y vender participaciones en bienes inmuebles, inclusive los derechos de hipotecas financiadas por el dueño. Sin embargo, los demandados son acusados de llevar a cabo un fraude complicado que hacía uso de oscuras provisiones en el contrato para defraudar a los ex propietarios con poca o nada de experiencia financiera o legal.

Por ejemplo, un ex propietario había vendido su propiedad a un comprador que aún debía 76,500 dólares bajo los términos de la hipoteca financiada por el dueño. Los demandados ofrecieron pagarle al ex propietario 30,000 dólares en efectivo a cambio del derecho de recibir todos los 76,500 dólares en pagos de hipoteca futuros. Una vez que el ex propietario aceptó la oferta de 30,000 dólares, los demandados prepararon el contrato y realizaron una tasación de la propiedad. Sin saberlo el ex propietario, el contrato mantenía que el precio de compra del demandado sería disminuido si la cantidad de la tasación de la propiedad era menos que la cantidad de la compra, a pesar del hecho que la hipoteca iba a rendir la misma cantidad de dinero sin importar el valor de la propiedad.

Al descubrir que le iban a pagar la cantidad más baja basada en la tasación, en lugar de la cantidad de 30,000 dólares originalmente acordada, el ex propietario intentó rechazar el trato. En respuesta, los demandados entablaron una demanda contra el ex propietario para obligarlo a que aceptara la cantidad más baja. A cierto punto, los demandados Enhance y Templeton tenían hasta 75 demandas entabladas en la Corte de Distrito del Condado de Lubbock. Según los investigadores del estado, el engaño dirigido por Enhance y Templeton fue específicamente diseñado para defraudar a personas que no contaban con el conocimiento o experiencia de transacciones complejas de bienes raices. La acción legal del Estado señala que los tratos de los demandados con los ex propietarios no solo eran engañosos, sino infringieron las leyes de propiedad de Texas.

Además de la restitución para los dueños afectados, el estado está solicitando sanciones civiles de hasta 20,000 dólares por cada infracción de la Ley de Texas Contra Prácticas Empresariales Engañosas.

Los texanos que crean que han sido engañados por prácticas fraudulentas similares pueden llamar a la línea gratuita de la Procuraduría General para presentar quejas al (800) 252-8011 o presentar una queja en línea en www.texasattorneygeneral.gov. La Procuraduría General cuenta con información y personal bilingüe.

Los texanos pueden informarse sobre la compra de una casa y cómo evitar fraudes y estafas acudiendo al boletín informativo "Como Comprar una Casa: Evitar Fraudes y Estafas" en la página Internet de la Procuraduría General en http://www.oag.state.tx.us/AG_Publications/pdfs/home_buying_span.pdf.