18 de octubre de 2010

El Nuevo Dia

Menos sobrante, un aumento en la prima del seguro, pero mayor flexibilidad y menores costos transaccionales serán el saldo de las nuevas disposiciones del Departamento de Desarrollo Urbano y Vivienda federal (HUD, por sus siglas en inglés) en el programa de hipoteca revertida y que entraron en efecto la semana pasada.

De acuerdo con David Rafael Levis, presidente de Moneyhouse, las nuevas disposiciones cambian el factor límite de principal (PLF, por sus siglas en inglés), una de las variables que se utilizan para calcular el monto del préstamo que puede recibir el solicitante.

"Nos parece que HUD sigue tratando de hacer cambios beneficiosos al consumidor y mucho en lo que tiene que ver con transparencia", dijo Levis al hacer hincapié en que las hipotecas en reverso no son para todos los consumidores, aunque tengan 62 años o más.

Según Levis, para determinar el monto de la hipoteca revertida, se utiliza el PLF, el valor del inmueble según tasación, la tasa de interés y la edad del cliente. La nueva reglamentación, indicó Levis, reduce entre un 4% y 11% el PLF, lo que incide, por consiguiente, en el sobrante al que sería elegible el consumidor.

Aunque cada caso varía, el banquero hipotecario estimó que el cambio afectaría en mayor grado las transacciones realizadas por consumidores mayores de 74 años, ya que el sobrante se reduce en función de la edad. En los casos más extremos, el cambio de fórmula podría reducir el sobrante hasta 20%.

Ricardo Agudo, presidente de Reliable Mortgage, institución que comenzó a suscribir la hipoteca en reverso desde hace dos semanas, señaló que los nuevos cambios son en parte fruto de la coyuntura económica, ya que a medida que las propiedades han perdido valor, el fondo de seguro hipotecario que cubre estas transacciones ha tenido que hacer ajustes.

Ahora, la prima de seguro de una hipoteca en reverso, cuyo nombre técnico es "hipoteca para la conversión del capital en la residencia" (HECM, por sus siglas en inglés) se ubicó en 1.25%, versus 0.5% que aplicaba antes.

Según Agudo, dicha prima, que se paga mensualmente, se acumula en una reserva para cubrir la diferencia cuando el préstamo vence (con la muerte de los titulares) y el balance de éste es mayor que el valor de la residencia.

Sin embargo, Agudo sostuvo que la reducción en las tasas de interés, que ahora se ubica en la vecindad del 5%, atenúa el cambio reglamentario, ya que menos intereses inciden favorablemente en el máximo del préstamo a gestionarse y por ende, en el sobrante que recibiría el consumidor.

Además, los gastos de originación son fijos, recordó el banquero hipotecario.

Otra versión del reverse

De otra parte, tanto Levis como Agudo señalaron que aunque los cambios parecerían más restrictivos, los ajustes permitirán que más personas se beneficien, ya que HUD autorizó una segunda versión de la hipoteca en reverso y que se identifica como "HECM Saver".

El producto, a diferencia del HECM estándar, permite que el consumidor suscriba el préstamo por una cantidad menor que el máximo, dijeron los entrevistados.

Según Levis, ello representa una alternativa para personas que no interesan tomar la totalidad del capital disponible en el inmueble.

A manera de ejemplo, dijo que un propietario de 70 años cuya propiedad ronde $120,000, el préstamo en la versión estándar rondaría unos $79,000. No obstante, si la persona interesa la versión "Saver", el préstamo sería de unos $58,000.

Indicó que el día previo a esta entrevista con Negocios, su empresa cerró ocho casos de personas que no cualificaban anteriormente y que ahora, podían acceder al producto, ya que también la nueva versión supone costos mucho más bajos.