29 de agosto de 2010
El Nuevo Dia
Debido a que este tipo de préstamo "no requiere pagos mensuales mientras se viva la propiedad, no se necesita tener ingresos para cualificar". El Reverse Mortgage o la Hipoteca Revertida cada vez cobra más adeptos entre los adultos mayores de 62 años, que son dueños de una vivienda, ya que les provee cierta tranquilidad y estabilidad económica para disfrutar sus años dorados. Según David R. Levis, presidente de Moneyhouse, banco hipotecario líder en hipotecas reverse en la Isla, el Reverse Mortgage es un préstamo hipotecario residencial el cual está garantizado por el "equity" que tenga la propiedad. Esto significa que según del balance de la hipoteca y la edad del solicitante, se calcula el pago que el propietario va a recibir. "Cuanto menos deba la propiedad y más edad tenga la persona, mayor será la cantidad que recibirá. Es importante señalar, que para cualificar para un préstamo revertido las personas interesadas tienen que tener 62 años o más al momento del cierre", señaló Levis, quien agregó que otro de los requisitos es que el dueño de la propiedad debe ser el titular inscrito en el Registro de la Propiedad. Levis indicó que "un Reverse Mortgage no es para todo cliente", por lo que es necesario que el banco hipotecario se tome el tiempo necesario para conocer bien las condiciones económicas y familiares de cada persona, antes de proceder a realizar un cierre". Según su experiencia con este producto avalado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés), señala Levis que las personas que deben considerar un Reverse Mortgage son aquellas que tienen su propiedad en atraso o que se encuentran en proceso de ejecución. También aquellas que cuentan con un presupuesto mensual limitado, que no les permite cumplir con su pago hipotecario deben estudiar esta opción, así como quienes quieren asegurar su futuro económico y tener la tranquilidad de contar con dinero en efectivo para poder afrontar cualquier imprevisto. Además, hay personas que se retiran y no tienen el mismo ingreso y se ven limitados en sus gastos. También, muchas personas quedan viudas y no cuentan r con el dinero de sus parejas para pagar la hipoteca. En situaciones como las antes descritas, podrían estar en riesgo de perder su vivienda. El dinero recibido de este tipo de préstamo les ayuda a tener una situación económica más cómoda, complementando los otros ingresos procedentes del seguro social, pensiones, retiro, etc.. Añadió Levis que Moneyhouse también ha cerrado hipotecas reversibles a clientes a quienes se les ha presentado alguna condición de salud que requieren servicios especializados y costosos, o que sencillamente quieren disfrutar de su retiro haciendo realidad los sueños de toda una vida, como viajar o disfrutar el dinero con sus hijos. Según el banquero, debido a que este tipo de préstamo "no requiere pagos mensuales mientras se viva la propiedad, no se necesita tener ingresos para cualificar por lo que no se solicita verificación de los mismos ni tampoco del crédito de los solicitantes". Levis añadió que muchos clientes ven este producto hipotecario como algo que "les ha caído del cielo, para brindarle una solución a sus problemas económicos". Visto de esta forma, Moneyhouse entiende que al brindar una alternativa seria y responsable, como lo es el Reverse Mortgage, aportan mejorar la calidad de vida de muchas personas que de otra manera estaría en una situación precaria. MANEJAR EL PRODUCTO RESPONSABLEMENTE Debido a la edad de los clientes a quien va dirigido, Levis entiende que es importante explicar todos los pro y los contra, así como "sopesar todos los detalles antes de decidir si este producto les conviene, por lo que nuestra política de negocio se basa en ser responsables, transparentes con toda transacción, siendo bien conservadores en cuanto a como manejamos el negocio para garantizar la calidad de todo lo que hacemos". Señaló que Moneyhouse trata el tema del servicio con mucha pasión, asegurándose de que todo el mundo quede bien informado. Destaca que su equipo en Moneyhouse cuenta con vasta experiencia y está continuamente poniéndose al día sobre cualquier cambio en reglamentación en el manejo de "Reverse Mortgage". "Para nosotros, que el cliente sienta seguridad en lo que está haciendo es bien importante. Por eso nos gusta que todos los hijos y los familiares cercanos estén en la transacción, de manera que los herederos sepan qué va a pasar con la propiedad cuando los dueños fallezcan", dijo Levis, quien añadió que Moneyhouse se ha dado a la tarea de educar al público sobre los pros y los contras relacionados con esta alternativa hipotecaria, con el fin de que el cliente se asegure si la hipoteca reversible es la mejor alternativa para resolver su situación. Para estar bien seguro de que recibe la información correcta y el mejor trato, Levis recomendó a las personas a asesorarse adecuadamente con un banco serio, sin la presencia de un intermediario, ya que nadie debe cobrar un "fee" por hacer la transacción. Antes de proceder a ofrecer información, es importante que el cliente corrobore que la persona cuenta con todas sus licencias y que trabaja para una institución aprobada por HUD. Asimismo, señaló que hay que tener cuidado de no crearse falsas expectativas acerca de la tasación.Según Levis, el Reverse Mortgage es igual en todos los bancos. Sin embargo, "si cuando le estás dando los números al cliente le fomentas falsas expectativas de cuánto va a tasar su propiedad, pueden pesar que le va a sobrar más dinero. Mientras que cuando llega la tasación, puede que sea menor. Este producto no se puede tratar como un producto de venta normal y hay que tener cuidado. Tal vez, por error, se pongan números que afecten la expectativa del cliente". LíDER EN EL MERCADO Entre el 1ro. de agosto del 2007 al 31 de julio de 2010, Moneyhouse originó 1741 casos de Reverse Mortgage, de los cuales 1,725 fueron aprobados, lo que coloca a Moneyhouse en la posición número #1 en este tipo de producto en Puerto Rico, donde existen 14 instituciones que ofrecen Reverse Mortgage. Además, ha logrado posicionarse #13 en toda la nación americana. "Contar con el liderato en Reverse Mortgage nos adjudica una gran responsabilidad y también una gran satisfacción, al ver que le puedes resolver el problema económico a alguien conlleva una gran alegría", concluyó Levis, quien agregó que toda institución que maneje Reverse Mortgage debe establecer estrictos controles de calidad. Con ello en mente, HUD ha manejado el producto con exigencias bien estrictas, de manera que se les exige a los clientes recibir una asesoría de un consejero aprobado por dicha agencia federal, el cual tiene que haber conseguido un certificado especial emitido por la misma. "A partir de octubre del 2009, HUD exige que la agencia consejera tiene que brindar información detallada al cliente de cuales serán los números del préstamo. Así mismo, el cliente debe tomar un examen y probar que ha entendido los detalles relacionados con el "Reverse Mortgage". VENTAJAS Y DESVENTAJAS DEL REVERSE MORTGAGE Según David R. Levis, presidente de Moneyhouse, los beneficios principales de un Reverse Mortgage, es que el cliente: 1. Recupera el valor acumulado sin tener que hacer pagos mensuales 2. Mantiene la titularidad de la propiedad 3. Nunca estará en riesgo de perder la vivienda por falta de pago 4. No se requiere verificación de ingreso 5. Puede vender la propiedad en el momento que así lo desee 6. No conlleva penalidad por pre-pago 7. Los gastos del préstamo son altamente regulados y pueden salir del beneficio del mismo préstamo 8. La aprobación del caso no se basa en las empíricas de crédito 9. No se pagan contribuciones sobre ingreso del dinero recibido 10. No se afectan los beneficios de Seguro Social y Medicare. 11. Los herederos tendrán hasta 12 meses luego del deceso del ultimo titular para tramitar la cancelación del balance adeudado hasta ese momento 12. El caso puede cerrar con reparaciones 13. Puede cerrar condominios no aprobados por HUD 14. Puede ser elegible aún en proceso de quiebra. Algunas de las desventajas de hacer un Reverse Mortgage, son: 1. Gastos relacionados a la transacción puede ser más elevados que un préstamo típico debido a que se basa en el valor tasado de la propiedad y no a la cantidad del préstamo. 2. Interés compuesto 3. Aumenta la deuda del principal 4. No se pueden deducir los intereses de la planilla contributiva 5. No se puede desocupar la propiedad por un periodo mayor a 12 meses 6. Renovación compulsoria de las pólizas de seguros. UNA HISTORIA DE LA VIDA REAL Luego de toda un vida de trabajo en el área de mantenimiento, Pedro Berríos, de 65 años, se encontró en una posición económica difícil al acogerse al retiro y darse cuenta que lo que recibía del Seguro Social no le daba para sobrevivir y mantener los gastos, que junto a su esposa Edith Martínez, son cotidianos en cualquier circunstancias. Afortunadamente un amigo le recomendó acudir a Moneyhouse, porque había visto que ofrecían una alternativa hipotecaria llamada "Reverse Mortgage" que quizás podía ayudarle. Sin pensarlo, Pedro viajó hasta San Juan y se informó sobre los beneficios de dicho producto hipotecario. "¡Ave María, muchacha! Estoy feliz, Lidi González y Héctor Morales me atendieron con mucho amor. Yo tenía una condición económica difícil, con lo que me llega del Seguro Social no podía pagar la hipoteca de mi casa. Yo vivo en Barranquitas. Pero resolví mi problema, parece que Chuíto (Jesús) me vino a ver, porque yo siempre he sido bien religioso, de verdad. Así que con Moneyhouse pude resolver. Estoy encantado, no tengo que pagar la hipoteca. Con esos chavitos , le puse rejas a toda la casa, porque por aquí roban mucho, así que estamos más seguros y sin deuda". PREGUNTAS Y RESPUESTAS MáS COMUNES: ¿Qué es un Reverse Mortgage? Un Reverse Mortgage o Hipoteca Revertida es un préstamo sobre el valor acumulado de la propiedad mediante el cual podrá convertir el mismo en dinero en efectivo sin pagar mensualidades mientras la ocupen como residencia principal. ¿Cuáles son los requisitos? La persona que desee hacer un Reverse Mortgage debe tener 62 años o más, casa propia teniendo el 100% de titularidad, haber ocupado la residencia por un mínimo de 6 meses en casos de financiamiento, que esté capacitado para entender la naturaleza de la transacción y estar apto para recibir consejería de una agencia acreditada por HUD. ¿Cuánto dinero puedo obtener de mi casa? Existen varios factores que determinan el monto del préstamo, como el valor de la vivienda, la tasa de interés vigente, la edad del propietario más joven, entre otros. El estado de la vivienda y localización también influye en el valor de la mismas. ¿Qué documentos necesito? Entre los documentos requeridos están: certificación de Consejería, descripción legal de la propiedad, número de catastro. Identificación con foto, tarjeta de Seguro Social, certificado de nacimiento, deposito de tasación y carta de mantenimiento en condominio o urbanizaciones con acceso controlado. ¿Hay gastos legales envueltos en la transacción? Los gastos legales se cobran tanto en la primera como en la segunda hipoteca. En la Escritura de Hipoteca el 0.50% de los honorarios de abogado, según las nuevas enmiendas de la Ley Notarial de Puerto Rico. La segunda Escritura de Hipoteca no está sujeta al pago de derechos de inscripción. ¿Cuáles son las propiedades elegibles? Aquellas que están ocupadas por sus dueños, que se componen de una a cuatro unidades, y que cumplen con los requisitos de HUD. ¿Cuáles son las obligaciones del deudor? El deudor no tiene que hacer pagos mensuales de sus préstamos mientras viva la propiedad. Como regla general, la deuda vence cuando el deudor muere. ¿Tengo que pagar contribuciones y seguros? El deudor también es responsable, en aquellos caso que aplique, de pagar contribuciones sobre la propiedad inmueble (CRIM) y mantener vigente una póliza de "Hazard Insurance", la cual deberá renovar por la vida del préstamo. ¿Tengo que vivir la propiedad? Además de conservar la propiedad en buen estado y la persona que se acoge a un Reverse Mortgage no puede abandonar la propiedad por periodos ininterrumpidos mayores de 12 meses. ¿Si vendo la propiedad? Si vende la propiedad y sobra dinero después de pagar la hipoteca reverse, éste le pertenece al dueño de la propiedad. ¿Qué pasa cuando se muere el deudor? Cuando el último de los deudores muere, el acreedor puede declarar la deuda vencida y los herederos tendrán hasta un máximo de 12 meses para saldar la deuda o vender la propiedad. Así mismo, como el Reverse Mortgage tiene una garantía federal, los herederos tendrán la opción de entregar la propiedad en dación en pago al acreedor y no serán responsables en su carácter personal de la deuda. Para información adicional, puede acceder al National Council for Aging en la siguiente dirección: www.ncoa.org. Moneyhouse tiene sucursales en San Juan en Paseo Covadonga #52, detrás de El Capitolio con el 787-725-8000, en Carolina frente a Plaza Carolina, abierta los sábados hasta las 5:00 p.m., con el 787-710-7979, en Ponce en la Ave. Fagot con el 787-709-4500, en Hato Rey en Capitol Plaza con el 787-771-0025 y en Cayey con el 787-738-1100. También puede acceder www.moneyhousepr.com, visitar www.aarp.org/money/credit-loans-debt/reverse_mortgages/ o www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hecm/hecmhome.cfm.