7 de marzo de 2010

La Opinion

Parecía una gran idea hace tres meses: otorgar a los propietarios de viviendas un crédito fiscal por 6,500 dólares para que encontraran un nuevo lugar para vivir, lo que generaría un impulso que ayudaría a la recuperación del mercado de viviendas.

Hasta ahora, las personas han preferido no utilizar el crédito.

En noviembre, el gobierno federal amplió un crédito fiscal de hasta 8,000 dólares para las personas que no habían sido dueños de una casa durante tres años. El crédito había ayudado a impulsar las ventas de casas durante el verano y otoño pasados. Con el objetivo de aprovechar el impulso, el gobierno agregó un nuevo crédito de hasta 6,500 dólares para propietarios actuales, con la esperanza de que saldrían a buscar casas este invierno y primavera.

Pero los agentes inmobiliarios de todo el país aseguran que el crédito está logrando muy poco en cuanto a aumento de las ventas. Hay muchos motivos diferentes.

La tasa de desempleo aún se encuentra cerca del 10% y la confianza de los consumidores está cayendo. Los precios de las viviendas se han estabilizado en algunos mercados, pero continúan un tercio por debajo del pico que alcanzaron en 2006. Gran cantidad de personas que desean vender sus viviendas están atrapadas porque sus propiedades valen menos que lo que pagaron por ellas. Debido a las difíciles condiciones del invierno, los estadounidenses deben dedicar tiempo a sacar la nieve de la entrada de sus casas en vez de prepararlas para las visitas de los posibles compradores.

"Nadie está diciendo ‘Necesito comprar algo antes de que se venza el plazo’", dijo Tim Surratt, agente de Greenwood King Properties en Houston.

El objetivo del crédito fiscal para los propietarios actuales era ayudar a estabilizar los precios e impulsar la economía, pero el mercado de viviendas continúa vulnerable. Tanto las ventas de casas nuevas como las de viviendas previamente ocupadas cayeron en enero, y el índice de solicitudes de préstamos de la Asociación de Bancarios Hipotecarios llegó recientemente al punto más bajo en 12 años y medio.

Además, el porcentaje de propietarios actuales que está buscando viviendas para comprar casi no tuvo variantes en febrero con respecto a enero, según una encuesta a 1,500 agentes inmobiliarios realizada por Campbell Communications e Inside Mortgage Finance.

La administración Obama ha destinado miles de millones de dólares al mercado de viviendas, con la esperanza de sacar al país de la crisis económica. Las medidas que se han tomado para modificar los préstamos que se enfrentan a ejecuciones judiciales no han tenido éxito. Como consecuencia, cientos de miles de casas con los precios rebajados ingresarán al mercado este año, lo que agregará presión a un mercado desesperado por equilibrar una gran oferta con una demanda muy débil.

"Tenemos un enorme problema que requiere armas pesadas, y el crédito fiscal no es suficiente", dijo Roberton Williams, funcionario senior del Centro de Política Fiscal en Washington.

Los agentes creen que el crédito se pondrá realmente a prueba en la primavera, la temporada con mayor actividad para la compra de viviendas. La preocupación con respecto a la alta tasa de desempleo podría hacer que los compradores continúen a la expectativa.

"Si uno no tiene empleo, no podrá comprarse una casa nueva", dijo Deborah Farmer, dueña de StarLight en Tampa, Fla.Otro problema es que los propietarios, en muchos casos, deberán vender su vivienda actual para poder comprar una nueva y reclamar el crédito en la devolución de impuestos. Se trata de un problema importante para los titulares de préstamos que tienen deudas mayores al valor de sus casas. Casi uno de cada tres propietarios de viviendas con una hipoteca se encuentran actualmente en esa situación, según Moody’s Economy.com.Además, 6,500 dólares pueden no ser mucho para un comprador con suficiente capital como para vender una propiedad y comprar otra vivienda. Los ahorros difícilmente compensarán los pagos iniciales o los costos de la mudanza. La mayoría de los vendedores utilizan agentes inmobiliarios que normalmente reciben 6% del precio de venta.En el caso de una casa que se vende al precio medio nacional de 164,700 dólares, la comisión del agente es de 9,882 dólares. Ahí se van los 6,500 dólares, y algo más.Los economistas aseguran que un crédito fiscal rara vez es el único motivo para la compra de una vivienda. Muchas personas creen que los créditos fiscales simplemente aceleran las ventas que hubieran ocurrido de todas maneras, lo que tiene como consecuencia una caída después de que se agota la demanda.Además, las malas condiciones climáticas en gran parte del país han bloqueado las ventas de casas.Hasta ahora, el crédito "casi no se registra en la escala económica Richter", dijo Patrick Newport, economista de IHS Global Insight.Los agentes inmobiliarios esperan que el crédito fiscal atraiga a más compradores a medida que se acerca el vencimiento del plazo en abril. Se espera que ambos créditos fiscales generen aproximadamente 600,000 ventas de viviendas adicionales este año, dijo el grupo de agentes inmobiliarios Realtors. El grupo no ha calculado la cantidad de ventas de compradores de vivienda por primera vez y quienes ya son propietarios.El grupo Realtors ha difundido piezas publicitarias por radio, presentando ambos créditos como una "oportunidad que se da una sola vez en la vida". Con las tasas hipotecarias en aproximadamente 5% y los precios de las viviendas asequibles en muchas ciudades, uno podría pensar que agregar un crédito fiscal dispararía las ventas.Pero no es así.El grupo Realtors dijo que el verdadero efecto de estímulo de ambos créditos fiscales y las ventas que se estima que podrían generar este año se verán en las economías locales.Cada venta de una vivienda contribuye en promedio 63,000 dólares a la economía de una zona, asegura el grupo Realtors. Eso incluye las comisiones del agente inmobiliario, las tarifas del título de la empresa, seguros y compras como muebles y electrodomésticos."Es el efecto de estímulo que el mercado de viviendas generalmente tiene para sacar al país de una recesión", dijo Walter Molony, portavoz del grupo Realtors.Para cumplir con los requisitos para obtener el crédito de 6,500 dólares, los compradores deben sido propietarios y haber vivido en la misma casa durante cinco años consecutivos de los últimos ocho años. Deben firmar un contrato antes del 30 de abril y cerrarlo antes del 30 de junio. Los legisladores pueden extender ambos créditos fiscales, pero no queda claro si lo harán.El precio de compra de la vivienda no puede superar los 800,000 dólares, y debe ser utilizada como residencia principal. El límite de ingresos para los contribuyentes solteros es de 125,000 dólares y para un matrimonio es de 225,000 dólares.