7 de marzo de 2010

El Nuevo Herald

Las juntas de condominio y asociaciones de propietarios, que se han quedado sin ingresos y batallan por mantener el servicio de agua potable y el césped cortado, han encontrado una nueva forma de sacar dinero a los propietarios que no pagan lo que deben.

Es la ejecución hipotecaria invertida, una herramienta que puede obligar a los bancos a pagar los cargos de mantenimiento de la asociación cuando los dueños no cotizan. Es una forma en que las asociaciones tratan de limitar la declinación de ingresos que comienza cuando los propietarios dejan de pagar esos cargos y se reduce el servicio a la comunidad, lo que a su vez hace bajar el valor de la propiedad y deja a la comunidad llena de viviendas vacías y víctima del vandalismo.

Además, es una forma en que las asociaciones se vengan de los bancos porque algunas piensan que están en su derecho porque están convencidas de que los bancos las abruman desde que comenzó la crisis inmobiliaria.

Por su parte, los bancos niegan tener ninguna intención deshonesta y afirman que se limitan a proteger sus intereses, como hace cualquier negocio prudente.

Así es como funciona una ejecución invertida: cuando un propietario, sea de un apartamento o una casa con asociación de condominio, deja de pagar la hipoteca, los bancos presentan una solicitud de ejecución para proteger sus intereses, después de lo cual demoran deliberadamente el proceso de retomar el control de la propiedad.

Se toman su tiempo porque si es como en la mayoría de las propiedades del sur de la Florida, la unidad en mora vale menos que lo que se debe en la hipoteca.

Y los bancos no tienen apuro ninguno por añadir este tipo de propiedad a sus libros.

Demorar la ejecución puede ser una pesadilla para los propietarios y asociaciones de condominio. Cuando la gente deja de pagar la hipoteca invariablemente también dejan de pagar el mantenimiento. Y mientras la ejecución está en el aire --el proceso puede demorar años si el banco así lo desea-- las cuotas de mantenimiento se acumulan.

Sobre la base de una ejecución invertida, la asociación presenta su solicitud de ejecución y se hace cargo de los pagos morosos de mantenimiento. La asociación no puede vender la vivienda debido al embargo preventivo del banco, pero puede renunciar a su solicitud de propiedad en el tribunal, lo que significa que el título pasa al banco, como embargador.

Entonces el banco tiene que pagar.

Es una táctica dura, per las asociaciones de condominio y propietarios dicen que se han visto obligadas a echarle mano debido a que la Legislatura, que alegan está en manos de los bancos y sus cabilderos, se niega a hacer que los bancos se hagan cargo de las unidades y paguen las cuentas pendientes.

Aunque la ejecución invertida es un nuevo concepto, pudiera popularizarse muy rápido. Una encuesta reciente concluyó que 60 por ciento de las asociaciones de condominio y propietarios de la Florida tenían por lo menos la mitad de sus unidades con dos meses de mora en el pago de las cuentas de mantenimiento.

Cuando esos cargos morosos se convierten en una epidemia, las asociaciones tienen que imponer "cargos especiales' a los propietarios que sí pagan para recuperar los ingresos perdidos y cubrir el costo del mantenimiento, el seguro y los servicios básicos.

Los cargos especiales causan un gran resentimiento entre los vecinos y pueden provocar un efecto dominó mientras más unidades caen en mora.

"Estas estrategias jurídicas son una respuesta directa al hecho de que las leyes [que favorecen a los bancos por encima de las asociaciones de condominio y propietarios] no han cambiado', dijo Ben Solomon, abogado de la Association Law Group. En enero, Solomon creó lo que se cree que es la primera ejecución invertida, a nombre de Keys Gate, una comunidad de Homestead.

Aunque la ejecución invertida le impone al banco una propiedad que no desea tomar, las leyes de la Florida dan al banco facilidades para pagar la cuenta pendiente. Según los estatutos en vigor, no se puede obligar a los bancos a pagar más de 12 meses de cuotas atrasadas o el equivalente al 1 por ciento de la hipoteca, la cifra que sea menor. En el caso de los apartamentos, el límite es seis meses.

El resto, decenas de miles de dólares en algunos casos, la asociación los contabiliza como cuentas incobrables.

Debido al límite, dijo Solomon, "los bancos ni tienen ningún incentivo en ejecutar la propiedad' a tiempo.

La asociación de Keys Gate, que representa a 3,100 familias, ejecutó una vivienda de cuatro habitaciones en abril del 2007 después que su dueño dejó de pagar el mantenimiento mensual. El banco de la hipoteca, HSBC Bank USA, presentó su solicitud de ejecución dos meses después, pero no siguió el proceso y dejó a la asociación con una vivienda vacía y $5,320 en cuotas atrasadas que se acumularon en dos años y medio.

Hastiada, la asociación preparó la ejecución invertida.

El 12 de enero, el juez de Circuito de Miami-Dade Jerald Bagley aprobó el procedimiento e hizo al banco responsable no sólo de pagar las cuotas de la asociación sino los cargos del tribunal, de los abogados y los impuestos.

Debido al límite, la asociación tuvo que absorber $3,819 de los $5,320 por pagar.

Los abogados de HSBC no devolvieron varias llamadas para que comentaran sobre el asunto.

Keys Gate está ahora en proceso de ejecutar otras 13 propiedades en mora.

Howard Lax, abogado de Bloomfield Hills, Michigan que representa a bancos, compañías hipotecarias y corredores de bienes raíces, dijo que es comprensible que los bancos no estén apurados por tomar el control de viviendas en mora, para venderlas en un mercado deprimido.

"Si el banco no puede vender lo que ya tiene en el mercado, no tiene mucho sentido añadir más'.

Alex Sánchez, presidente y director ejecutivo de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de la Florida, dijo "Recibimos golpes por todas partes. Algunos dicen que estamos haciendo las ejecuciones demasiado rápido; otros dicen que nos demoramos mucho. Los banqueros quieren que las familias de la Florida sigan en sus casas. La ejecución es lo último que se hace'.

Jerry Libbin, comisionado municipal de Miami Beach, quien dice que batalla por una ley que elimine la protección que tienen los bancos, calificó el fallo judicial en el caso de Keys Gate "una decisión judicial importante para los dueños de apartamentos que cargan con cuotas especiales porque los avariciosos bancos se negaron a asumir la responsabilidad financiera por la negligencia con que prestaron dinero'.

Varios proyectos de ley propuestos para este período de sesiones contemplan, de hecho, ofrecer alivio a las asociaciones. Uno de ellos convierte el límite de seis meses a 12 meses. Otro elimina el límite completamente.

"Mientras tanto, estamos tratando de trabajar al máximo dentro de las leyes en vigor', dijo Solomon. "No hay tiempo que perder y no podemos darnos el lujo de esperar'.