28 de diciembre de 2009

El Nuevo Herald

En momentos en que las ejecuciones hipotecarias andan por las nubes y los precios de la vivienda siguen cuesta abajo, Miami y Las Vegas con frecuencia compiten por la dudosa distinción de ser el peor mercado de apartamentos del país.

Hace sólo unos años ambas municipalidades compartían la reputación de ciudades invencibles en auge. Ahora ambos mercados comienzan a recuperarse del abismo al que se desplomó el mercado de apartamentos.

Pero no es fácil determinar cuál de los dos mercados ha salido peor parado. Pero la comparación pone en perspectiva los pocos precedentes que tuvo la explosión del mercado de apartamentos de Miami.

"En Las Vegas se construyó menos que en Miami', pero hay menos compradores potenciales, afirmó Marty Burger, presidente y jefe ejecutivo de Artisan Real Estate Ventures en Las Vegas.

"En Miami se construyó más, pero hay más clientes'.

Los dueños de apartamentos en Las Vegas, como Kathy Riggle, una retirada de Tucson, que compró sin siquiera ver el lugar por $180,000 durante el auge, ha visto desplomarse el valor de la propiedad en más de la mitad.

"Hace tres años, Las Vegas era una de las ciudades de más crecimiento del país', indicó Riggle. "Will Rogers dijo una vez que debíamos comprar tierra porque ya no se fabricaría más. Y muchos nos creímos el cuento'.

Su apartamento, que ahora vale $49,000, está en ejecución hipotecaria porque no puede alquilarlo por suficiente dinero para pagar la hipoteca.

Para miles de propietarios del sur de la Florida, la historia de Riggle es familiar.

Los analistas y constructores de Las Vegas culpan a los urbanistas de Miami, así como a gente de otros estados, de crear una demanda exagerada de apartamentos en la meca del juego del país, que llevó a un exceso de construcción y a perder la apuesta de que los precios seguirían aumentando.

Durante el auge, empresas de urbanización de Miami lanzaron ofensivas a gran escala en Las Vegas, con fiestas y modelos, y centros de ventas de varios millones.

Los urbanizadores soñaban con ampliar sus imperios en la nueva tierra prometida de los apartamentos.

Pensaron que quienes visitaban Las Vegas con frecuencia desde Canadá y las grandes áreas metropolitanas del sur de California comprarían allí una segunda propiedad en vez de pagar hoteles caros.

"Compraban los apartamentos con segundas hipotecas pensando que sería una buena inversión. Pero no resultó así', indicó Richard Lee, analista de Las Vegas y vicepresidente de First American Title Company.

Otra percepción equivocada también contribuyó al auge de apartamentos en Las Vegas: los vecinos de la zona, cansados del tráfico y las largas distancias, buscarían un estilo de vida más urbano y más cerca de la actividad en la zona de los casinos.

"No había ninguna demanda real que se pudiera identificar', comentó Jack Winston, asesor de Goodkin Consulting, quien advirtió a varios urbanistas del sur de la Florida sobre sus ambiciosos planes en Las Vegas. "La gente de Las Vegas que quiere jugar tiene casinos en los suburbios. Los vecinos de la zona rara vez van a los grandes casinos. Nunca hubo una razón por la que la gente quisiera mudarse a ese lugar'.

"Los urbanizadores de otras partes que vinieron se equivocaron de plano en este mercado', señaló Irwin Molasky, veterano urbanista de Las Vegas, quien construyó el edificio de apartamentos Park Place, de 84 unidades, y que se vendió completamente en el 2001. "Este mercado no es como Miami. No tenemos gente que venga de Sudamérica o Nueva York. Los urbanizadores pensaron que con sólo construir los edificios se iban a llenar'.

"Pero, desafortunadamente, el pronóstico fue errado', agregó.

Con la esperanza de sacar provecho al rápido crecimiento demográfico y la idea de ofrecer viviendas de más lujo en la ciudad, muchos constructores de edificios de apartamentos vieron como modelo a Turnberry Associates, de Aventura.

La empresa fue una de las primeras en Las Vegas con el Turnberry Place, de cuatro torres, que rápidamente vendió 770 apartamentos y generó ganancias sustanciales.

"Después de eso fue como la fiebre del oro', declaró Bruce Weiner, presidente de Turnberry Ltd., la división residencial de Turnberry Associates. "Cuando la gente comenzó a enterarse, todos los mineros se fueron a California. De igual manera, todos los constructores de apartamentos del sur de la Florida, de California y de otras partes, comenzaron a llegar'.

Pero los edificios de apartamentos no eran lo único que se construía en Las Vegas. También hubo una explosión de nuevos casinos que hizo aumentar significativamente los costos de construcción y mano de obra, lo que obligó a muchos a aplazar sus planes. Al final, sólo una parte de lo que se planeó llegó a construirse.

En Las Vegas, sólo 8,300 apartamentos, de 29,000 planeados desde 1999, llegaron a construirse, en su mayoría alrededor de la zona de los grandes casinos. Sólo 13 rascacielos de apartamentos, con 21 torres, se construyeron. Seis fueron de Turnberry.

Jorge Pérez, del Related Group, de Miami, percibió que el mercado se estaba desplomando y se retiró a última hora. Dijo que su decisión de cancelar los planes para un proyecto de $3,000 millones, llamado Las Ramblas, es una de las más acertadas que haya tomado en su vida.

"El mercado mostraba claras señales de declinación y la demanda de servicios de construcción era de tal envergadura que los precios se inflaron al punto de que el proyecto no era viable', afirmó Pérez en un mensaje electrónico. "Em vez de correr un riesgo tan grande, decidí vender la tierra con grandes ganancias'.

Pérez también canceló ICON Las Vegas, un proyecto de dos torres en el que tres cuartas partes de las 502 unidades ya estaban vendidas antes de construirse.

Pero la decisión no fue tan acertada en el caso de ICON Brickell, su megaproyecto de apartamentos de $1,000 millones en la cuadra de los 400 en Brickell Avenue. Aunque el proyecto se completó en el 2009, sólo han cerrado la venta de unos 100 de los 1,800 apartamentos del complejo. Pérez sugirió recientemente que es posible que entregue los edificios a los bancos, en lo que se conoce como una "ejecución hipotecaria amistosa'.

Pero Miami está vendiendo su exceso de inventario a un ritmo dos veces mayor que Las Vegas.

El precio medio de los apartamentos en Las Vegas estaba en $72,500 en noviembre. En Miami-Dade la cifra era $149,000.

Miles de inversionistas extranjeros, muchos de ellos latinoamericanos con antiguos lazos con el sur de la Florida, han ayudado a relanzar las ventas de apartamentos nuevos. Y aunque es tan difícil conseguir un préstamo para un apartamento en Miami como en Las Vegas, esta última no tiene olas de extranjeros dispuestos a pagar en efectivo.

Para Weiner, de Turnberry, vender tantos apartamentos vacíos en el sur de la Florida será cosa difícil, a pesar de la mayor base residencial de la zona.

Pero "a pesar de la situación', dijo, "creo que el sur de la Florida absorberá los apartamentos nuevos tan o más rápido que Las Vegas.