28 de diciembre de 2009

El Vocero

El año pasado 1,983 familias perdieron su vivienda. Este año las familias afectadas pueden ser más. Hasta el mes de octubre ya se habían ejecutado 1,851 propiedades por un valor total de $287 millones y unas 11,347 estaban en proceso de ejecución.

La cifra es alta, pero en medio de la peor crisis económica no parece muy elevada. Los programas de mitigación de los bancos y el plan de Barack Obama, Making Home Affordable, han ayudado a contener las ejecuciones de propiedades.

Pero existe mucha confusión entre los afectados. No todos entienden que la posibilidad de cualificar para un programa de ayuda u otro no depende del banco sino del tipo de préstamos, del inversionista que haya comprado su hipoteca y de la situación del cliente. En la mayoría de los casos los bancos no son dueños de las hipotecas, sólo se dedican a cobrarlas.

Para José David Hernández Dávila, vicepresidente auxiliar de servicios hipotecarios de Banco Popular, la cifra de ejecuciones se ha mantenido "en un nivel estable" y dice que las viviendas que se ejecutan es una cifra muy pequeña, apenas la mitad de un 1% del total de 400,000 hipotecas en el mercado.

El plan de Obama

En Estados Unidos, el programa Making Home Affordable, esperaba ayudar a cuatro millones de familias a evitar perder sus casas. Finalmente, hasta octubre, solo se habían modificado 500,000 préstamos.

El programa se creó basado en la idea de que pequeños acuerdos entre clientes y bancos evitaría la ejecución de una propiedad. Un acuerdo conveniente para todos, ya que el banco obtiene un rendimiento mayor de la propiedad que si hubiera tenido que ejecutarla y revenderla en un mercado débil.

El escaso éxito del programa obligó al gobierno de Estados Unidos a modificarlo el 30 de noviembre, aunque algunos le auguran poco éxito.

El Plan de Obama tiene dos propósitos, explica Hernández Dávila. "Uno es estabilizar el mercado, permitiendo a los clientes que refinancien sus hipotecas a una tasa de interés mas baja y obteniendo, en algunas ocasiones hasta el 105% del valor de la propiedad". Opina que es una medida dirigida al mercado de Estados Unidos.

"Esto no es para el cliente que esta atrasado. Es para el cliente que tiene tasas de interés más altas".

El otro objetivo del plan es mejorar la capacidad de pago, que las familias con problemas puedan cumplir con sus hipotecarios, al permitir ajustar la mensualidad al 31% de su ingreso bruto. Este plan es obligatorio para ciertos préstamos Fannie Mae, Freddie Mac y FHA.

Sin embargo, economistas de la Reserva Federal de Boston ya advirtieron en el mes de julio que un 30% de los clientes con problemas de atrasos en sus hipotecas podría ponerse al día con o sin ayuda, y que una proporción aún mayor perdería su propiedad de todos modos después de haber recibido ayuda.

En Puerto Rico, un mercado con tasas fijas, los atrasos en el pago de los préstamos hipotecarios están asociados con el aumento en el desempleo.

"Muchas de las propiedades que se están ejecutando son viviendas que ya están desocupadas", dice el ejecutivo, que acepta que el número de ejecuciones es más alto que hace unos meses.

"Estamos muy proactivos. Visitamos la propiedad y llamamos al cliente desde que vemos que está enfrentando dificultades", asegura Hernández Dávila.

Para evadir una ejecución

Cada vez más personas participan de programas de mitigación para evitar perder su vivienda.

En el 2008, los bancos ayudaron a más de 10,000 familias con hipotecas atrasadas a través de sus programas de mitigación de pérdidas, una cifra que supera los 7,600 del 2007, y que prácticamente se ha duplicado con respecto al 2006.

Hay varias alternativas para evitar perder la vivienda por falta de pago, pero si cualifica o no va a depender de la situación del cliente, el tipo de préstamo y de quien es el inversionista, algo que la mayoría de los clientes desconocen.

En Puerto Rico, el 85% de las hipotecas las compran inversionistas y los bancos se dedican a darle servicio, es decir cobrar los pagos mensuales.

"Nosotros como intermediarios tenemos que asegurarnos que los inversionistas reciban el pago".

Los clientes pueden percibir que quien le deniega un plan de pago es la institución financiera, pero quienes ponen las reglas son los inversionistas y cada grupo tiene sus reglas,explica el ejecutivo.

La situación financiera del cliente es importante porque si se trata de un problema permanente, entregar o vender la propiedad podría ser la única solución. Para el resto de los casos, las posibilidades son muchas.

Entre las alternativas posibles para alguien que se ha atrasado en el pago de su hipoteca está la moratoria, que es una reducción o suspensión en el pago mensual durante un periodo determinado.

Esta opción permite al cliente resolver su situación financiera temporal. Los pagos atrasados se acumulan al final del periodo y el crédito se afecta, pero el banco se abstiene de iniciar un proceso judicial.

Otra alternativa es el plan de pago. Se hace el pago regular de hipotecas más un pago para cubrir la deuda.

Una tercera opción es la modificación, con la que se alteran los términos del préstamo hipotecario, se puede extender el vencimiento del préstamo hasta 40 años y se calcula un nuevo pago mensual. En algunos casos se puede ajustar la tasa de interés. En la mayoría de las situaciones esta opción esta disponible cuando el cliente tiene atrasos.

Las anteriores opciones están disponibles para todos los clientes y todo tipo de préstamos.

Hay una cuarta opción sólo para clientes con préstamos FHA. Se trata de una reclamación parcial en la que el banco le pide a la Federal Housinng Administration (FHA) que adelante una cantidad equivalente a un máximo de 12 pagos mensuales. Ese adelanto se convierte en una segunda hipoteca "silenciosa", que no hay que pagar hasta que se salde o se venda la propiedad.

Una opción exclusiva para préstamos de Fannie Mae, ofrece un préstamo de hasta $15,000 para cubrir los atrasos en los pagos hipotecarios con una amortización de 174 meses, 15 años al 5%. El primer pago de este préstamo se empieza a pagar seis meses después. La ventaja es que al ser tan amplia la amortización el pago de esa segunda obligación es muy bajo.

Todas las alternativas anteriores son para poder conservar la propiedad, pero no siempre es posible. Cuando el deterioro de la situación financiera de las familias es permanente, conservar la vivienda no es una opción.

Hay dos alternativas de disposición de propiedades: una venta corta, es decir conseguir a un comprador que esté dispuesto a comprar a un precio por debajo de la deuda. De esta manera, el deudor se libera de la responsabilidad del pago.

Son muchas las personas que ante la imposibilidad de hacer frente al pago de su hipoteca simplemente se mudan y abandonan la propiedad. Pero existe la opción de una entrega voluntaria o dación en pago. En este caso el cliente no quiere la propiedad ni puede pagarla. El banco recibe la propiedad y se evita pasar por el proceso contencioso de una ejecución. Con esta alternativa se extingue la obligación.

Hay muchas alternativas y algunas están disponibles aunque ya se haya iniciado el proceso de cobro. Los bancos recomiendan que el cliente se comunique con ellos tan pronto sepa que su situación financiera va a cambiar, como podría ser el caso de la pérdida del empleo.

Hernández Dávila señala que el espíritu de la banca no es reposeer una propiedad, sino ayudar a conservarla. Pero aclara que hay casos en que es imposible si no hay perspectiva de que la situación de los ingresos mejore.