11 de noviembre de 2009

El Nuevo Herald

La Dirección Federal de Vivienda (FHA) le está dando al mercado de condominios algo que no ha tenido durante algún tiempo: espacio para respirar. La semana pasada, la FHA, entidad federal que asegura los préstamos hipotecarios con un pago inicial bajo, informó que haría menos onerosa la guía de aseguramiento como forma de ayudar al abrumado sector a enfrentar la crisis. La medida pudiera impulsar la venta de condominios al poner a disposición de los clientes más préstamos respaldados por la FHA.

"La mejor forma de devolver cierto nivel de seguridad es atraer compradores a esas unidades vacías. Pero es no es posible hasta que los clientes tengan acceso a préstamos hipotecarios', Meg Burns, director del programa de la FHA.

Las nuevas normas --que son temporales-- se aprobaron tras un año de normas mucho más estrictas por parte de los prestamistas, que tras sufrir grandes pérdidas en los préstamos hipotecarios para condominios, comenzaron a descalificar edificios de apartamentos para préstamos de compra, sin importar si el comprador reunía los requisitos.

"Esto puede ser un impulso para que los bancos tradicionales regresen al mercado. Simbólicamente, es una medida significativa', dijo Peter Zalewski, analista del mercado de condominios y corredor de Condo Vultures en Bal Harbour.

Las reglas temporales se mantendrán en vigor durante la mayor parte del próximo año y ayudarán en la transición del mercado a normas más estrictas que colocarían a la FHA más cerca de las normas de aseguramiento de préstamos de Fannie Mae.

Anteriormente este año, Fannie Mae implementó nuevas normas que rigen los préstamos para la compra de condominios, que según algunos ha estrangulado el mercado al estigmatizar los préstamos para condominios en la Florida.

La FHA, al igual que Fannie Mae, ha comenzado a prestar especial atención a la Florida aprobando proyectos por su cuenta en vez de dejar la decisión a los bancos. Burns dijo que los bancos e inversionistas se mostraban reacios, incluso "temerosos' de prestar dinero en la Florida, lo que había llevado a la FHA a intervenir para calmar los nervios.

"Aprobaremos los proyectos y los respaldaremos, para que [los bancos] tengan confianza y emitan préstamos', dijo Burns.

Asegurar el respaldo de la FHA es importante porque permite a los prestatarios conseguir préstamos que exigen pagos iniciales de sólo 3.5 por ciento y cumplen requisitos bajo términos menos onerosos.

Los préstamos convencionales exigen en este momento un pago inicial de 20 por ciento, lo que mantiene a clientes con buen historial de crédito alejados del mercado.

En algunos nuevos proyectos de edificios de apartamentos, los bancos piden pagos iniciales de 40 y 50 por ciento.

Entre las nuevas normas temporales hay una medida que prorroga una fecha tope que permite a los bancos presentar solicitudes de aprobación de préstamos en edificios que no han sido aprobados por la FHA. El gobierno ha dicho que estos préstamos se eliminarán para finales de año, pero la nueva fecha tope es febrero del 2010.

Las nuevas normas también:

* Aumentan de 30 a 50 por ciento la cantidad de unidades en un edificio que pueden financiarse con préstamos respaldados por la FHA. Sin embargo, la entidad hará excepciones, permitiendo incluso el 100 por ciento, cuando los edificios cumplan ciertos criterios más estrictos.

* Exigen que al menos la mitad de las unidades de un complejo sean ocupadas por los propietarios o vendidas a personas que planeen vivir en ellas. Las unidades que son propiedad de los bancos pueden quedar descalificadas del cálculo de porcentajes.

* Reducir la exigencia de preventa en un nuevo edificio a 30 por ciento, en comparación con 70 por ciento en el caso de los préstamos de entidades financieras convencionales.

"Esta guía temporal representa una benevolencia increíble en términos de normas de préstamos', dijo Burns.

Es difícil decir cuántos edificios se beneficiarán de las nuevas reglas, pero los corredores hipotecarios y observadores del mercado inmobiliario aplaudieron las medidas.

"Esto debe ayudar mucho a los proyectos estancados que no han recibido aprobación' para préstamos respaldados por la FHA, dijo Grant Stern, asesor hipotecario de Bay Harbor Islands que se especializa en normas de Fannie Mae y la FHA. "Muchos de estos edificios que tratan de vender el resto de las unidades deben poder recibir la aprobación de la FHA para cerrar las ventas'.

Sin embargo, habrá más obstáculos que superar a partir del 7 de diciembre, cuando una amplia gama de normas entran en vigor, como una que retiene la aprobación [de la FHA] de edificios donde más del 15 por ciento de los propietarios están atrasados en el pago de los cargos de la asociación de condominio.