2 de noviembre de 2009

La Opinion

Si alguna vez pensaste en probar suerte comprando una propiedad recuperada por el banco —porque sus dueños no pudieron pagarla—, este es el momento de ponerte los patines y empezar a informarte sobre cómo hacerlo.

Como, por desgracia, cientos de miles de personas en toda la nación no van a poder satisfacer las mensualidades de las viviendas que compraron con los terribles préstamos subprime, sus propiedades están regresando a los bancos e instituciones que prestaron el dinero de la compra y quieren recuperar su inversión. Y es aquí precisamente donde podría haber grandes oportunidades para quienes desean aprovecharse de los embargos hipotecarios o foreclosures para obtener el hogar que siempre han deseado. No es agradable, pero así es la vida: "mal de pocos (en este caso, no tan pocos), consuelo de muchos", y en esta ley de la selva de los bienes raíces lo que pierden unos es la ganancia de otros.

Estas son algunas de las formas en que los compradores expertos en este tipo de transacciones lo han hecho durante décadas, y de las que tú podrías también aprovecharte ahora que hay muchas viviendas en el mercado de foreclosures a un precio que no se veía desde hace años:

Subastas… Aunque esto es lo primero en que la gente piensa cuando planea comprar casas recuperadas, si no conoces bien el proceso te meterás en "camisa de once varas". En primer lugar, la mayoría de las subastas aceptan solo dinero en efectivo, sin financiamiento, y es posible que no se te permita inspeccionar la propiedad, la cual casi siempre se vende sin seguro de título de propiedad.

Además, es esencial que adquieras información muy precisa sobre el vecindario y el mercado, y estés dispuesto a aceptar un alto nivel de riesgo. La subasta más accesible al comprador promedio es el tipo de venta que hace el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD sale), donde las propiedades se venden por oferta cerrada, se permiten inspecciones y se puede obtener financiamiento para la compra. En estas ventas se les da preferencia de compra a los futuros dueños que piensan vivir en la propiedad.

Venta al descubierto… Aquí el comprador puede negociar con el prestamista antes de una subasta, o con el prestamista y con el dueño que no pudo pagar su hipoteca, con el objetivo de que el prestamista acepte menos de la cantidad que se debe en la deuda.

La desventaja de este método es que, primero, si uno no tiene experiencia, nunca es fácil tratar con un prestamista conocedor (a menos que te ayude un agente de bienes raíces); este puede presionarte para que compres bajo sus condiciones (sin financiamiento, sin inspección) y es posible que seas tú quien tenga que ocuparse de desalojar al actual ocupante de la vivienda. A nadie le gusta eso, ¿no es cierto?

Trato directo de comprador a dueño… La gran ventaja de esta opción es que la hipoteca de la vivienda todavía no ha sido ejecutada, es decir, aún no se ha gestionado la ejecución hipotecaria. ¿Dónde puedes encontrar estas oportunidades?

Busca en los récords públicos de tu ciudad o condado, y en los sitios web dedicados exclusivamente a foreclosures, lo que se llama "Notice of Default", el aviso que debe presentar todo prestamista cuando ve que el dueño de la vivienda corre peligro de perder su propiedad. Si te es posible, trata de comprar la casa de esta forma: lidia con tacto con el dueño actual y este te dará toda la información necesaria sobre la propiedad, podrás obtener financiamiento y seguro de título, y te evitarás muchas gestiones complicadas.

Compra condicionada… Llamada en inglés subject-to purchase, este tipo de transacción se hace con el actual dueño antes de que la propiedad pase a subasta. No se compra la propiedad directamente, sino que el comprador asume el préstamo con la tasa de interés que ya tiene, y obtiene una escritura de transferencia de propiedad (tal vez deba darle una cierta cantidad de dinero al dueño como compensación).

A pesar de que los prestamistas no ven con buenos ojos estos tratos, de todos modos el comprador podría obtener aquí una tasa de interés más baja que la que ofrecen los bancos en ese momento sin tener que cualificar para un préstamo. Además, puede que el precio de la vivienda sea inferior al precio del mercado en ese momento.

Venta de una propiedad bancaria… Tal vez el prestamista que reclama la propiedad por la que el ocupante le debe dinero decida no llevarla a subasta, sino asumir el título y venderla después por medio de lo que se llama un REO sale, es decir una venta de propiedad inmobiliaria. Realmente, no hay grandes ventajas para el comprador promedio en una venta REO, pues generalmente las propiedades se ofrecen casi a precio de mercado. Teniendo en cuenta que a veces las propiedades recuperadas han sido descuidadas por sus ex dueños (quienes, en su frustración por perder su casa podrían llevarse desde electrodomésticos hasta piezas de construcción), ¿de qué vale meterse en el lío de adquirir una de estas viviendas cuando puedes encontrar otra en mejores condiciones por solo un poco más de dinero?