5 de septiembre de 2009

El Nuevo Dia

Los recientes anuncios sobre los incentivos para la compra de propiedades que forman parte del propuesto Plan de Estímulo Económico del Gobierno han traído optimismo al sector de los bienes raíces, sobre todo, a los ciudadanos que hasta hora se veían limitados de adquirir una vivienda por falta de liquidez económica para los gastos de cierre.

En ánimo de aclarar las preguntas más frecuentes del público, entrevistamos a George Joyner, director ejecutivo del Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV). Según Joyner, hay dos opciones disponibles en el tintero, que en ocasiones pueden ser combinadas. Las opciones son la hipoteca subordinada de $10,000 y $25,000, y el Bono para la Adquisición de Vivienda.

"Las segundas hipotecas o hipotecas subordinadas son préstamos hipotecarios de $10,000 y $25,000, para propiedades existentes y nuevas, respectivamente, que tienen un término de repago que comienza a los 10 años de haber cerrado la compraventa", comentó Joyner.

El programa es voluntario, previo a acuerdo entre el desarrollador (en los proyectos nuevos), el vendedor (en propiedad existente), el banco hipotecario (que otorga el préstamo interino) y la AFV. Recientemente, la Administración de Vivienda Federal (FHA, por sus siglas en inglés) dio el visto bueno para que estas hipotecas puedan ser usadas como pronto, lo que representa una oportunidad excepcional de contar con el total o parte del dinero que se exige para esta partida. Los préstamos FHA son préstamos con garantía federal para la compra de primera residencia, que son muy populares debido a la flexibilidad de sus parámetros en comparación de otros préstamos.

Además del Programa de Segundas Hipotecas, un nuevo programa, anunciado por el Gobernador a principios de mes, persigue atender la necesidad de liquidez económica que tienen miles de familias para poder pagar los gastos de cierre de las transacciones hipotecarias. El Bono para los Gastos de Cierre, como fue nombrado, facilita un subsidio del 5% del precio de venta de una propiedad (con valor máximo de $200,000).

"Con este programa miles de personas podrán obtener hasta $10,000 para adquirir su hogar propio. La idea es ayudar a que un sector amplio de la sociedad se beneficie. Se trata de asistir a personas que pueden tener capacidad de repago y los requisitos de crédito, pero no cuentan con los ahorros para desembolsarlos al momento de una transacción. Es un programa que va a beneficiar especialmente al policía, al maestro, al bombero, al enfermero, a todos los trabajadores en fin", dice Joyner como preámbulo a contestar las principales dudas del público.

¿Qué es el Bono de la Vivienda?

Es un programa que acaba de establecer el Gobernador para ayudar a las familias que cualifican para el préstamo hipotecario, pero que no tienen el dinero para pagar los gastos de cierre. Este programa ofrece un subsidio para gastos de cierre de hasta $10,000 o el 5% del precio de venta, lo que sea menor.

¿Cuáles son los requisitos del programa de bonos?

• Un subsidio de hasta 5% del precio de venta para aportar a los gastos de cierre

• Valor máximo de la propiedad: $200,000

• Ingreso bruto máximo familiar: $75,000

• "Combined loan-to-value" será de 100% al participar del programa de Segundas Hipotecas (en FHA, VA o RURAL aplican los márgenes del CLTV de estos programas).

• Aplicará en transacciones de compraventa para la residencia principal del participante.

• Aplica a vivienda nueva y existente.

¿En qué consiste y cómo se beneficia el cliente que se acoja a una segunda hipoteca?

Sencillo, se beneficia de diferentes maneras. Primero, al cliente se le concede un préstamo de $10,000 o de $25,000 sin tener que pagar un centavo de principal o intereses durante los primeros 10 años. Además, con el Programa del Bono de la Vivienda que se acaba de establecer para contribuir a los gastos de cierre, el cliente tiene la posibilidad de adquirir su propiedad sin prácticamente aportar dinero de su bolsillo.

La hipoteca de $10,000, ¿es solamente para vivienda existente o puede utilizarse para vivienda nueva?

Esta hipoteca puede utilizarse tanto para vivienda existente como nueva, en cuyo caso el desarrollador pagaría el "commitment fee" de $3,000 que paga el vendedor cuando se trata de una propiedad existente.

¿Por qué el desarrollador y el banco que tiene el préstamo interino pagan, cada uno, $5,000 de "commitment fee"?

Las hipotecas de $25,000, al igual que las de $10,000, las compra AFV al banco hipotecario que las origina. El dinero que usa AFV para comprar las hipotecas lo toma prestado de líneas de crédito, emisiones de bonos y otras fuentes de crédito. Estas fuentes de crédito requieren un pago de interés por parte de AFV, pero las hipotecas que compra AFV no pagan intereses por diez años. La Autoridad utiliza sus propios fondos, incluyendo los "commitment fees" que cobra, y el dinero que recibió mediante la Ley 9 de 9 de marzo, para pagar los intereses del dinero que toma prestado para comprar las hipotecas.

Tanto el desarrollador como el banco que tiene el préstamo interino, ¿tienen que pagar cada uno el "commitment fee" de $5,000?

Puede ser la combinación que el banco y el desarrollador negocien; lo importante es que se pague un "commitment fee" que sume $10,000 entre los dos.

¿Qué seguro hipotecario se provee para las segundas hipotecas?

La AFV asegura por los primeros diez años estas segundas hipotecas mediante el pago de prima de seguro de $500 para la hipoteca de $25,000 o de $200 para la hipoteca de $10,000 que hace el cliente al momento del cierre.

¿Puede considerarse esta hipoteca para el pronto pago?

Por supuesto. De hecho, la Administración de Vivienda Federal (FHA, por sus siglas en inglés) ya reconoció y aprobó esta segunda hipoteca como pronto pago.

¿Qué exigencia de crédito tiene la AFV para la segunda hipoteca?

Ninguna. La segunda hipoteca no tiene requisitos de crédito más allá de los que exige el programa hipotecario de la primera hipoteca.

¿Cuáles instituciones bancarias pueden participar?

Toda institución bancaria o cooperativa de crédito reconocida bajo el programa de seguro hipotecario de la AFV puede participar y aportar. En la actualidad, los siguientes bancos ya están trabajando casos. Popular Mortgage, Preferred Mortgage, Advance Mortgage, RF Mortgage, Reliable Mortgage, Fendi, Wall Street Mortgage, R-G Mortgage, Santander, Mortgage One, Alianza Hipotecaria.

El interés de la primera hipoteca, ¿tiene que ser igual al de la segunda y viceversa?

No. El interés de la primera hipoteca lo establece el banco originador; el de la segunda hipoteca lo establece desde ahora la AFV aun cuando los intereses no se pagan y no se acumulan durante los primeros diez años.

Si usted desea más información tiene varias opciones. "En la Autoridad, estamos visitando los bancos y ofreciéndole talleres educativos a los oficiales bancarios para que puedan trasmitir la información a sus clientes", puntualizó el Director Ejecutivo.

Para más detalles, puede llamar a la línea de información de la AFV al 787-300-3171; 787-765-7577; visite las oficinas del AFV en el Departamento de la Vivienda en la Ave. Barbosa, o envíe sus preguntas por correo electrónico a info@prhfc.gobierno.pr.