21 de agosto de 2009

El Nuevo Dia

El nuevo impuesto en la contribución de la propiedad inmueble, que entrará en vigor en septiembre, afectará adversamente el valor de las propiedades. Así lo advirtió Oscar Luciano, presidente del capítulo local del Appraisal Institute, quien enfatizó que el impacto se verá sobre todo en propiedades comerciales, cuyo valor es computado por la capitalización de los ingresos.

Este método de valorización toma en consideración los ingresos que proyecta generar la empresa para determinar la tasación de la propiedad. A esa proyección siempre se le resta la cantidad que tiene que pagar la propiedad en impuestos. Por ende, mientras más impuestos, mayor la devaluación.

"A una propiedad le vas a dar un valor por unos ingresos que genera la misma. A esos ingresos siempre hay que descontarle las contribuciones sobre la propiedad para poder capitalizarlo. Al tú añadirle más contribuciones va a ser menos el ingreso a la propiedad y a la hora de capitalizarlo va a resultar en un valor menor", explicó el tasador.

El nuevo impuesto a la propiedad, tanto comercial como residencial, es una de las diversas iniciativas de estabilización fiscal de la administración de Luis Fortuño, contenida en la Ley 7. En síntesis, los dueños de propiedades comerciales y residenciales tendrán que -además de hacer los dos pagos que ya hacen al CRIM- hacer dos pagos adicionales a Hacienda por concepto de sus bienes inmuebles, uno en septiembre y otro en marzo.

La misma durará tres años o hasta que Hacienda recaude $690 millones, lo que ocurra primero, según se establece en ley.

Luciano añadió que si una propiedad paga $4,000 en contribuciones hoy día y a partir de septiembre tendrá que pagar el doble, bajo una tasa de capitalización de un 10%, por ejemplo, podría haber una devaluación automática en el inmueble ascendente a $40,000.

"A medida que más contribuciones pague sobre la propiedad menos va a tener en valor por método de ingreso y esto va a afectar mucho el área comercial", subrayó Luciano.

El tasador agregó que el impuesto especial tendrá un efecto en el mercado de alquiler ya sea residencial o comercial ya que el dueño de la propiedad tendrá que absorber el aumento o pasar el costo al inquilino, ambas sumamente cuesta arriba bajo lo debilitado que está el mercado de bienes raíces en la actualidad.

Afectará cualificación hipotecaria

A preguntas, Luciano indicó que la contribución especial impuesta bajo la Ley 7 también pudiera afectar el valor de las propiedades residenciales, pero, como el valor se mide en base al comportamiento de las ventas comparables, habrá que esperar a ver cuál será el mismo.

"No se va a poder medir de inmediato, pero va a tener su efecto", aseguró Luciano. Añadió que puede afectar también la cualificación hipotecaria ya que el impuesto a la propiedad es parte de lo que la banca considera dentro del pago mensual de la hipoteca y en la medida que aumente puede afectar la capacidad de pago de un titular.

"Puede afectar también a aquel que quiera refinanciar o aquel que tiene un préstamo que se va a revaluar en unos años. ¿Qué va a suceder con esos individuos? ¿Podrán pagar ese costo adicional?", cuestionó Luciano, en clara referencia a la crisis económica que ha provocado un aumento en la tasa de desempleo, reducción en ingresos y otras problemáticas en muchos hogares puertorriqueños.

La posición del Appraisal Institute es cónsona con la de la Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles quienes han sostenido públicamente su oposición a la doble tributación porque, aseguran, desestabilizará aún más el mercado de alquiler así como la economía del País.