7 de julio de 2009

La Opinion

José Enrique y Amalia Orantes son una de las muchas familias que esperan ansiosamente una respuesta del banco que les permita mantener su casa. El dilema no es tanto si les ofrecerán un plan de pago o no, sino si el mismo estará dentro de sus posibilidades económicas.

"Estamos al límite", dice José Enrique Orantes, explicando que, en los siete meses de negociaciones con Wells Fargo, han estirado al máximo su economía para tratar de evitar el embargo, vendiendo los dos autos que la familia tenía y rentando la mitad de su casa para conseguir algún ingreso adicional.

Pepi Abad, fundador de Home Owners Assistance Inc., de Santa Ana, señala que uno de los grandes problemas actuales son los planes de pago que no ofrecen una verdadera solución sino simplemente un aplazamiento del problema.

Abad comenta que la inmensa mayoría de los planes no incluyen una reducción del principal a pagar, sino sólo un descuento temporal del interés, típicamente por un plazo de cinco años.

"Una casa que ha perdido 200 ó 300,000 dólares en valor desde que fue comprada hasta ahora, puede tardar 20 ó 30 años en recuperar su nivel de precio inicial", comenta Abad, señalando que al exigir el gobierno mayor cooperación de los prestamistas sólo empuja a los bancos a ofrecer soluciones aparentes. Mientras tanto, cada 13 segundos una familia del país pierde su casa y más de tres millones de hogares entraron en proceso de embargo el pasado año (uno de cada 54).

Datos del Departamento del Tesoro también ratifican la ineficacia de las modificaciones hipotecarias: un 63.3% de los ofrecidos por bancos federalmente regulados durante el primer trimestre 2008 han vuelto a experimentar retrasos de pago en los nueve meses siguientes.

Por eso, a pesar de que estadísticas como la de la organización HOPE NOW, según la cual en el pasado año se evitaron unos dos millones de embargos, muchos consideran que la cifra real es muy inferior.

"Desgraciadamente, habrá diversas oleadas de embargos resultantes de los llamados acuerdos de prevención", asegura Abad.

Olivier Garret, director ejecutivo de la analista Casey Research, explica que tanto la intensidad del desplome hipotecario como el funcionamiento del sistema juegan en contra de las posibilidades de negociación.

"Los bancos están no sólo abrumados con el problema, sino en muchos casos con las manos atadas para resolverlo", dice Garret, señalando que el hecho de que las hipotecas se vendan en paquetes a grupos de inversionistas, impide a muchos bancos —que son ya simples gestores de cobro— negociar con sus clientes, haciendo inevitable el embargo.

Babette Heimbuch, directora ejecutiva de First Federal Bank of California explica que precisamente el hecho de ser propietarios de sus préstamos es lo que les está permitiendo llevar a cabo un exitoso plan de prevención de embargos.

"Hemos hecho unas dos mil modificaciones de préstamo y esperamos conseguir un número equivalente en los próximos meses", dice Heimbuch.

Hasta mayo pasado un 81% de los propietarios que habían negociado modificaciones con dicho banco, se mantenían al corriente de sus pagos, algo que Heimbuch atribuye a la cuidadosa valoración de la situación económica del propietario.

"Eso demuestra lo importante que es que en el panorama bancario haya alternativas a los Bank of America y los Wells Fargo", dice Heimbuch.

¿Prevenir o ser moroso?

Para Silvia Aréchiga, de Anaheim, tratar de resolver el problema antes de que retrasarse en el pago fue imposible.

"No me hicieron ningún caso" dice Aréchiga, refiriéndose a sus esfuerzos por contactar a Countrywide.

Abad señala que en muchos casos son los propios prestamistas los que dicen a sus clientes que mientras están al corriente de pago no pueden ayudarlos, escuchándolos tan sólo cuando se han retrasado.

"Sin embargo, no les dicen que eso destruirá su crédito", comenta Abad, señalando que un par de meses de impagos puede deducir entre 100 y 200 puntos del historial de crédito, haciendo no viable una compra futura, o incluso conseguir vivienda en alquiler.

El experto comenta que conseguir una solución satisfactoria simplemente llamando al banco, es prácticamente imposible.

"Lo que para una familia es la tragedia de perder su casa, para el prestamista es un expediente más en la pila de morosos que se acumula en la mesa", dice Abad, enfatizando que la persistencia y la ayuda de expertos que hagan valer los derechos del propietario es lo único que puede marcar una diferencia.

Su estrategia incluye analizar el préstamo inicial y detectar incoherencias que puedan dar pie a una demanda contra el prestamista. Un ejemplo típico, explica, es la aceptación de ingresos inflados a la hora de conceder el préstamo, a pesar de que los formularios W-2 de ingreso por nómina demostraban salarios muy inferiores a los consignados como válidos.

"Señalar ese tipo de incongruencias hace que el banco esté mucho más dispuesto a negociar", comenta Abad, añadiendo:

"Hace un año mi consejo habría sido: ‘negocie con su prestamista’. Ahora es: ‘demándelo’, o al menos demuéstrele que podría hacerlo.