1 de abril de 2009

Doctorshoper

Para dueños de casas de 62 años o más, un "Reverse Mortgages" puede parecer una forma excelente de tener acceso al "equity" de su hogar, generando el muy necesitado ingreso de retiro. Despues de todo, el préstamo típicamente no tiene que ser pagado mientras el deudor viva en la casa o hasta que la casa se venda.

Distinto a la hipoteca convencional llamada "forward" donde el prestatario da el dinero que generalmente no es tributable y no afecta los beneficios del Seguro Social o Medicare.

"Para una persona de 62 años o más que desee usar su casa para suplementar su flujo de efectivo y no tiene que preocuparse por presupuestar por repagarlo, es un producto interesante," dice Bob Walters, economista jefe den Quicken Loans en Livonia, Michigan.

Pero antes de apresurarse a aplicar para una hipoteca "reverse", tenga en consideración que este tipo de préstamos tiene sus desventajas. Los cargos por cierre y costos pueden ser profundos y si está pensando en dejar su casa en dos o tres años, este no es un modo prudente financieramente de extraer dinero de su casa. En tal caso, un préstamo sobre el equity de su casa sería una opción más barata.

El Borde de la Casa

Las probabilidades son altas de que una hipoteca reverse sea un mejor negocio para el que presta que para usted. Considere estos puntos básicos antes de firmar:

1. Tipo de hipoteca reverse

2. Cuánto dinero puede tomar prestado

3. Tasas de interés

4. Costos de seguros y otros cargos

5. El costo de servicio

6. Como extraer el dinero

Tipos de Reverse Mortgage

1. De un solo propósito

2. Propietario

3. "home equity conversión

Algunas entidades gubernamentales locales y estatales ofrecen hipotecas "reverse single purpose". Son usualmente préstamos a bajo costo, pero son generalmente accesibles para personas con ingresos bajos o moderados. También tienen que ser usadas para propósitos específicos tales como reparaciones al hogar, mejoras o contribuciones a la propiedad.

Las hipotecas de propiedad son préstamos privados respaldados por las compañías que los mercadean.

Los "Federally insured home equity conversión mortgages", HECM, respaldadas por el Departamento de Vivienda y desarrollo Hurbano o HUD representa el 90% de todos los reverse mortgages de acuerdo con el National Reverse Mortgage Lenders Association.

HECM’s y Las Hipotecas de Propiedad normalmente no tienen requisitos de ingresos y pueden ser usados para cualquier propósito. Pero ellos generalmente tienen altos costos y normalmente requieren al que toma prestado reunirse con un consejero de vivienda independiente aprobado por el gobierno antes de aplicar.

¿Cuánto puede tomar prestado?

Generalmente, mientras más alto sea el valor de su casa, lo menos que usted debe, y mientras mayor sea usted, la mayor cantidad de dinero que usted puede extraer de la misma, recuerde, la casa debe ser su residencia principal.

La cantidad que usted puede extraer depende también de las tasas de interés prevalecientes, de los cargos del préstamo y del valor de tasación de su casa o de los limites para el área establecidos por la Federal Housing Administration (FHA), la que sea menor.

La FHA no limita el valor de casas cualificadas para una HECM reverse mortgage. Un tasador determina el valor de la casa. Sin embargo, FHA traza limites a la cantidad que puede tomarse prestada. Comenzando en enero de 2009 el límite de préstamo es $417,000 y más alto hasta $625,000 en Alaska, Hawaii, Guam y las Islas Vírgenes.

De acuerdo con la FTC, la HECM generalmente provee mayores adelantos de préstamos que los "propietary loans" a un costo general menor. Pero los dueños de casas con tasaciones altas y sin hipotecas o hipotecas pequeñas pueden cualificar para adelantos de préstamos más altos mediante una "proprietary reverse Mortgage", aunque el costo podría ser mayor.

Tasas de interés:

Las personas que toman prestado hoy tienen una gama de selecciones en productos de "reverse mortgage". Algunos prestan tasas de interés fijo.

Pero la mayoría de los productos de "reverse mortgage" tienen tasas de interés variable atados a tales índices de corto plazo como Constant Maturity Treasury index o el London Interbank Offered Rate, o LIBOR, más un margen, de acuerdo a David Cesario, Vice-Presidente ejecutivo de ventas y mercadeo en 1st. Reverse Financial Services, en Westmont, Illinois. "Usted tiene un Treasury con un margen de 150 a 175 puntos base (un punto base es uno en mil de un punto porciento). Así que usted escuchará que a veces es un HECM 175 lo que quiere decir que 175 es el margen sobre el índice", dice Cesario.

"También hay préstamos como el HECM LIBOR, asi que 100 puntos base sobre el índice LIBOR." Por ejemplo: si la tasa de interés en el LIBOR fuera 3.5% y usted tenía un HECM-100 LIBOR, la tasa de interés del préstamo sería 4.5%. Mantenga en mente, sin embargo que las tasas están bajas en el ambiente presente, y pueden muy bien subir en el futuro. Entienda también que el interés de carga al "outstanding balance" y se acumula con el tiempo aumentando la cantidad del préstamo. Esta es la magia del interés que trabaja en reversa – significando que favorece al que presta en vez de a usted.

Primas de seguros y otros cargos

Hipotecas "reverse" respaldadas por la FHA requieren que los prestadores pidan primas de seguro. Las personas que aplican para el préstamo pagarán de entrada el 2% del máximo de la cantidad del préstamo más una prima de .5% anual que se acumula en una base mensual la cual se añade al balance pendiente.

Las personas que toman el préstamo deben esperar que tengan que pagar por la tasación, reporte de crédito, seguro de titulo, cargos legales y "recording fees", tal como tendrían que pagar por cualquier otra hipoteca. Cargos por originacion pueden subir rápidamente y reducir la cantidad total que usted recibe al cierre.

La nueva ley de rescate de vivienda limita los cargos para HECM" reverse mortgage" a 2% de un préstamo hasta de $200,000, más 1% de cualquier porción mayor de $200,000. Los gastos de originalidad tienen un tope de $6,000, pero en un futuro este tope será atemperado a la inflación.

No obstante, en un préstamo de $200,000 significa $4,000 en cargos de originalidad en adición a otros costos del préstamo.

"Las personas que toman prestados deben entender totalmente los documentos del préstamo antes de firmar porque estos son documentos legales que pueden afectar a sus herederos", dice Paula de Vos, Planificadora Financiera Certificada y Presidente de Synergist Wealth Advisors en Camel, California. Si no entiende busque asesoría.

Como Retirar Dinero

"Usted obtiene su dinero de una de tres maneras", dice Walters de Quicken Loans. "Puede obtener una suma total o puede obtener una línea de crédito de la cual usted puede retirar o puede obtener lo que se conoce como un "annulty-like arrangement" que le va a pagar a usted una cierta cantidad de dólares fija por vida y usted nunca tiene que hacer un pago.

Usted también puede obtener una combinación de línea de crédito mas pagos mensuales por el tiempo que viva o por un termino de tiempo especifico. En todo caso, el ingreso de un "reverse mortgage" es libre de impuestos.

Hay ventajas y desventajas en todas estas opciones.

El pago de la suma total puede ser ideal para aquellas personas dueños de casas que aun deben dinero de una hipoteca regular, pero que desearían pagarla y librarse de los pagos mensuales. Las desventajas es que usted acumularía mas intereses en el préstamo por un mayor espacio de tiempo.

Algunas personas optan por la línea de crédito y retiran dinero solamente cuando lo necesitan. El interés se acumula solamente en el balance restante. Si el dinero se retira de forma conservadora de la línea de crédito, el crédito disponible debería en teoría permanecer alto para emergencias. Sin embargo, la línea de crédito en "home equity" funciona mucho de la misma forma a un costo reducido.

El arreglo "annulty-like" es ideal para las personas que toman prestado que necesitan un flujo regular de ingreso ya sea para suplementar el ingreso existente o para pagar facturas y gastos.

Lo bueno es que usted puede obtener este pago por vida, que puede trabajar en su favor si usted vive mas de lo que los estimados actuariales proyectan. Si usted recibe mas pagos de los que vale su hogar, usted o sus herederos no deberían más que el valor de su casa.

Lo malo: no quedará nada para sus herederos.

Los dueños de hogar que estén considerando un "reverse mortgage" no deben tomar la decisión a la ligera. Generalmente estas son más costosas que otros prestamos.