5 de marzo de 2009

El Nuevo Herald

WASHINGTON -- El gobierno del presidente Barack Obama dio a conocer el miércoles los detalles de cómo su plan de rescate inmobiliario por $75,000 millones podría ayudar a unos nueve millones de propietarios a nivel nacional que podrían calificar para una modificación de préstamo o un refinanciamiento.

El progama Making Home Affordable (Hacer su casa costeable), dado a conocer por primera vez el 18 de febrero, está ideado para estabilizar el mercado inmobiliario y reducir las ejecuciones hipotecarias causantes de la recesión.

Aproximadamente un tercio de los propietarios en Miami-Dade y Broward deben más de lo que sus propiedades valen. Aunque no se sabe cuántos podrán beneficiarse del programa, se sabe que otros muchos no podrán hacerlo.

"No está ideado para evitar todas las ejecuciones hipotecarias o para ayudar a todos los propietarios', dijo un alto funcionario del Departamento del Tesoro. "Realmente está dirigido a los propietarios responsables'.

Zillow.com reportó que cerca de 202,000 personas --17.4 por ciento-- de los propietarios del área de Miami-Fort Lauderdale podrían calificar ya que sus préstamos valen entre el 80 y el 105 por ciento del valor de mercado de sus casas. Pero esos propietarios también deben tener préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac, que ya han instalado un número telefónico especial para informar a los propietarios si sus préstamos cumplen los requisitos.

De acuerdo con el plan, sólo se pueden refinanciar las primeras hipotecas. Los prestatarios no pueden estar atrasados más de 30 días en sus pagos en los últimos 12 meses.

La pronunciada baja del precio de la vivienda es la causa principal de la crisis financiera, de modo que el éxito del plan del gobierno es esencial para detener la recesión.

Poco antes que los mercados financieros comenzaran a operar, el Departamento del Tesoro emitió la esperada actualización del programa Making Home Affordable, que según el gobierno ayudará a un máximo de 9 millones de propietarios.

"Es una ruptura importante con el pasado porque toma un verdadero enfoque multifacético. Usa incentivos y exigencias para reducir el número de ejecuciones hipotecarias', dijo Kathleen Day, vocera del grupo de defensa Center for Responsible Lending de Durham, Carolina del Norte. "Esa es la única manera en que se puede estabilizar el sistema financiero'.

Los detalles del plan se dieron a conocer el día antes de que la Cámara tiene planeado votar un proyecto de ley que da a los jueces de bancarrota el poder --del que ahora carecen-- de modificar los términos de ciertas hipotecas. Los cambios a la ley de bancarrota son el señuelo: incentivos financieros para que los prestamistas modifiquen las hipotecas en lugar de ejecutarlas.

El plan de la vivienda de Obama ataca dos problemas que alimentan un círculo vicioso en el mercado inmobiliario en todo el país.

En primer lugar, ofrece $200,000 millones para refinanciar a algunos propietarios que deben más de lo que valen sus viviendas. Para beneficiarse de este plan, las hipotecas de esos propietarios --el gobierno calcula que hay 5 millones-- tendrían que estar en manos de Fannie Mae o Freddie Mac, los gigantes del financiamiento hipotecario que pasaron a manos del gobierno en septiembre pasado.

Muchos de esos propietarios querrían aprovechar las bajas tasas de interés del momento y refinanciar, pero no pueden porque la ley prohíbe el refinanciamiento si sus hipotecas reflejan menos del 80 por ciento del valor de sus viviendas. Estos propietarios podrán buscar refinanciamiento si lo que deben es hasta 5 por ciento más del valor de la vivienda. Eso ayuda a algunos pero no a muchos propietarios de California, Florida y otros estados donde la baja del valor de la propiedad hace que los propietarios deban mucho más de lo que vale la casa.

Como la mayoría de las hipotecas se empaquetan en forma de valores y se venden en el mercado secundario, muchas veces es difícil para los propietarios determinar si Fannie Mae o Freddie Mac tienen sus hipotecas, o si se adjuntaron a otros préstamos y un banco de inversión las vendió a terceros.

El otro pilar del plan de Obama ataca el problema de la asequibilidad. El gobierno brinda otros $75,000 millones para prevenir las ejecuciones hipotecarias en que los propietarios --unos 4 millones-- estén a punto de perder su casa. Los fondos salen del plan de rescate de $700,000 millones aprobado el pasado octubre.

Según esta parte del plan, el Presidente ofrece incentivos financieros a los intermediarios hipotecarios, que trabajan esencialmente como cobradores de deuda para inversionistas privados dueños de paquetes de hipotecas. Algunos incentivos son para estos mediadores y otros para los inversionistas.

A cambio de estos incentivos, un mediador podría modificar una hipoteca para que el pago mensual de la hipoteca no sea mayor del 38 por ciento de los ingresos mensuales netos del propietario. El gobierno intervendría entonces para compartir el costo de modificar la hipoteca de modo que el prestatario no tenga que pagar más del 31 por ciento de sus ingresos mensuales netos.

Esto podría resultar en que algunas hipotecas asuman tasas de interés muy bajas, de hasta 2 por ciento, durante cinco años. Los críticos consideran que este subsidio hipotecario afecta el proceso natural de permitir que fije por sí mismo el precios de la vivienda.

"Estos inventos no sólo impiden que el precio de la vivienda baja al nivel necesario para que los bancos vuelvan a prestar, sino que la perspectiva de modificaciones gubernamentales posteriores espantará a los bancos', opinó Peter Schiff, presidente de la firma de estrategia de inversiones Euro Pacific Capital.

El secretario del Tesoro, Timothy Geithner, dijo el miércoles a los legisladores que el plan del gobierno ofrece "un poderoso conjunto de incentivos' y "fuerza persuasiva y otros incentivos económicos para conseguir mejoras sustanciales en la asequibilidad. Con esos cambios la población quedará en una posición económicamente viable y no perderá sus viviendas'.