17 de febrero de 2009

El Vocero

Las ventas de vivienda disminuyeron 18.6% en el cuarto trimestre de 2008, cuando se vendieron poco más de 2,000 unidades. El fin del crédito para la compra de vivienda, antes de que terminara el mes de diciembre, dejó en el limbo muchos cierres y parece ser la principal razón para que el último trimestre del 2008 se convirtiera en el de menores ventas de viviendas en una década.

Las perspectivas para el 2009 no son muy halagüeñas. Con el país en recesión, la tasa de desempleo al alza y la confianza de los consumidores en mínimos, sólo las bajas tasas hipotecarias mejoran el panorama del sector. Las familias esperan en que los precios de las viviendas bajen más; y banca y desarrolladores confían que aparezca un estímulo lo más parecido posible en resultados al del año pasado.

Según datos del "Construction & Sales Activity Report", que publica Estudios Técnicos, Inc., el año 2008 cerró con 9,826 unidades vendidas, lo que representa una reducción de 11.5% cuando se compara con el 2007, año en que se vendieron 11,099 viviendas. En el 2006, las ventas superaron las 15,500 viviendas.

Por tipo de vivienda, la mayor caída se observó en las casas (viviendas unifamiliares), que en el 2008 sufrieron una merma de 23.8%. En tanto, las ventas de Walk-Ups disminuyeron 31.3%, mientras que las ventas de condominios crecieron 48%.

La mayor caída en ventas se observó en Humacao, con una reducción de 79%. Cuatro de cada 10 casas que se venden tiene precios superiores a los $200,000 y una cantidad similar oscila entre los $125,000 y los $199,000. Dos de cada 10 se venden por más de $300,000.

Se acumula el inventario

La caída en la demanda de viviendas y la finalización de proyectos, –sobre todo grandes edificios en el área metropolitana de San Juan– está causado un aumento en el inventario.

En municipios como San Juan y Guaynabo los expertos hablan de que se ha acumulado inventario de vivienda para los próximos ocho años. El mercado de vivienda multifamiliar de San Juan enfrentará una situación delicada en el 2009 y 2010, advierten los expertos.

En total, hay alrededor de 700 proyectos a la venta con más de 42,000 unidades. De esas, más de 28,000 unidades están en construcción y unas 3,000 están listas para entregar.

Más de 30,000 unidades podrían salir al mercado durante los próximos cuatro años. Cerca de 11,000 unidades no tienen fecha de comienzo de construcción. Ante este panorama, hay proyectos que han paralizado segundas fases.

Y aunque se proyecta una reducción en el crecimiento de la oferta, como ya muestra la caída en los permisos para la construcción de viviendas, la escasa demanda hace que el inventario siga creciendo.

De continuar la debilidad económica, y la limitación al acceso al crédito, el segmento más afectado será el de precios de $300,000 ó más. Se anticipan complicaciones en el segmento de condominios entre el 2008 y el 2010, aseguran algunos expertos.

En Puerto Rico se necesitan cerca de 19,000 unidades anuales de vivienda. Sin embargo, solamente el 50% de la población tiene el ingreso para comprar vivienda de más de $90,000. Las regiones de Bayamón, San Juan, Ponce y Arecibo representan más del 50% de la necesidad en este precio.

Dificultades de financiamiento

La falta de demanda de vivienda mantiene en jaque a desarrolladores y bancos. La cartera de préstamos vencidos en el sector asciende a $6,500 millones y la morosidad en estas carteras es la más alta. Ya era 17.81% en el tercer trimestre de 2008, tres veces la cifra de hace un año.

Por eso, los bancos son cada vez más cautelosos a la hora de financiar proyectos y exigen una mayor aportación de los desarrolladores.

Por sus parte los desarrolladores se quejan del encarecimiento de los materiales de construcción y defiende con vehemencia que no se deben bajar los precios de las viviendas porque hacerlo desencadenaría un efecto dominó en el resto de la economía.

Finalmente, algunos planificadores, economistas y arquitectos cuestionan los márgenes de ganancias de los constructores, una fórmula opaca para bancos y consumidores, que dicen, garantiza sus ganancias. "Si no, como es posible que no haya desarrolladores de viviendas que se hayan ido a la quiebra", cuestiona un conocedor del sector.