13 de mayo de 2006

A medida que el alza de intereses hipotecarios sube los costos de comprar casa, la demanda de los consumidores está siendo acaparada por un nuevo tipo de hipoteca que ofrece la seguridad de un interés fijo con la comodidad de pagos relativamente bajos durante los primeros años del préstamo.

Las hipotecas con el pago de interés únicamente permiten a los prestatarios fijar una tasa de interés por toda la vida del préstamo, con lo cual se reducen los gastos mensuales al pagar sólo los intereses y no el principal, generalmente en los primeros 10 ó 15 años.

Estos préstamos, que hace dos años casi no existían, ahora suman el 8% de las hipotecas residenciales en EU, según UBS AG, una firma de servicios financieros.

El año pasado los compradores de viviendas tomaron préstamos de este tipo por valor de casi 39,000 millones de dólares, de acuerdo con UBSAG, que analizó préstamos hipotecarios de todo el país.

La creciente demanda de hipotecas fijas con pago de sólo interés reduce los ajustes que los propietarios de viviendas están haciendo ahora, debido a que los intereses están subiendo y la brecha entre los de corto y largo plazo se ha reducido.

Los intereses hipotecarios fijos a 30 años actualmente están por encima del 6.5%, el nivel más alto desde julio de 2002, de acuerdo con los datos de HSH Associates, de Pompton Plains, New Jersey.

A su vez, el costo de las hipotecas de intereses ajustables (ARM), en las que muchos prestatarios se han apoyado para reducir sus pagos mensuales, han subido más rápidamente aún.

Los intereses de las hipotecas ajustables en un año promedian actualmente un 5.81%, la cota más alta desde septiembre de 2001.

En la empresa prestamista Quicken Loans Inc. la demanda de hipotecas fijas Smart30, a 30 años de pago sólo del interés, se han disparado en los meses recientes, dice Bob Walters, director economista de esa compañía."Se ha convertido en nuestro programa más popular", comenta Walters.

Mientras tanto, en la compañía hipotecaria GMAC Mortgage, la solicitud de hipotecas con pago únicamente del interés se quintuplicó entre diciembre de 2005 y febrero de 2006. La compañía dice que los nuevos compradores de vivienda han sido los mayores consumidores de este producto.

Sin embargo, estos préstamos tienen significativos inconvenientes. Los prestatarios que solamente pagan intereses en forma regular no acumulan plusvalía, aparte de que cualquier incremento resulta en la subida de la deuda.

Por otra parte, cuando el período de pagos sólo de interés termina el prestatario está obligado a pagar el balance de la hipoteca en lo que resta del término del préstamo. Los pagos en los últimos años incluyen entonces los intereses y la amortización del principal.

Hay más: los ahorros no son tan grandes como se cree.

Esto se debe a que en este tipo de hipotecas el interés es entre uno y tres octavos más alto que el pactado en las hipotecas tradicionales fijas a 30 años.

Un préstamo promedio fijo a 30 años de 300 mil dólares tiene un pago mensual de 1,920 dólares. En comparación, los pagos hipotecarios de un préstamo de pago sólo de interés salen en 1,687 dólares, un ahorro de sólo 233 dólares.