10 de julio de 2006

Si bien la compra o el alquiler de una vivienda, que albergue y de alguna forma brinde estabilidad a la familia, es una necesidad que la mayoría de los humanos enfrenta alguna vez en su vida. La inversión en propiedades inmobiliarias es puramente una decisión de negocios.

Los negocios son fríos, calculados, carentes de emociones. Son operaciones financieras donde la lógica lo es todo. Sentimientos y consideraciones son dejados aparte y calificados como 'lujos incosteables' al momento de tomar una decisión mercantil. Es por ello que el precio de cualquier propiedad comercial, con fines de inversión, es afectado por leyes financieras ya establecidas y hasta cierto punto inflexibles.

Muy contadas son las personas que se dedican a la inversión inmobiliaria, siendo conocedores de la materia, que compran una propiedad de ingreso de contado.

Analistas concienzudos de las leyes económicas que rigen la inversión en bienes raíces, saben que el capital crecerá aún más si se multiplica la inversión y se distribuye en varios inmuebles, mientras se especula con la apreciación de los mismos, se considera la amortización que de los préstamos pueda obtenerse y se utiliza el recurso de la depreciación para diferir el pago de impuestos. Amén de lo que los mismos dejen como ganancia neta en el ejercicio de su explotación.

Ahora bien, si una propiedad no cumple ciertos parámetros financieros no será apta para recibir un préstamo hipotecario:

Las instituciones financieras suelen ofrecer préstamos hipotecarios en propiedades de inversión por un monto aproximado al 75% del precio de compra de la misma o de su valor mercantil, cualquiera de los dos que sea menor. Por lo tanto, el comprador debe invertir, de inicio, el otro 25% restante, aparte de la diferencia entre valor y precio, si este último fuese más elevado que el primero.

El repago de la hipoteca será calculado escrupulosamente por quien otorgue la hipoteca. El mismo debe corresponder al 1.20% del ingreso neto anual de la propiedad en propiedades multifamiliares, y al 1.30% en centros comerciales, industriales y oficinas. De fallar este factor el préstamo tendrá que ser sólidamente respaldado para que el mismo sea aprobado. Ejemplo de fórmula en cifras anuales: Ingresos - Gastos: Ingreso Neto / Hipoteca = 1.20%

De suma importancia serán las condiciones físicas del edificio y la estabilidad y/o proyección de su inquilinato. La zona donde se ubique la propiedad también influirá, teniendo en cuenta el factor: localización = apreciación; pero no determina el otorgamiento del préstamo.

Resumiendo: El valor de una propiedad de inversión en cualquier mercado y en cualquier época corresponderá sólamente a tres factores fundamentales:

a) Ley de oferta y demanda.

b) Rentabilidad.

c) Localización.