29 de marzo de 2007

Por: Yahoo

Con los préstamos hipotecarios sub-preferenciales bajo escrutinio por el rol que están jugando en un incremento de las ejecuciones hipotecarias (pérdida de la propiedad por falta de pago), los consumidores deben distinguir estos préstamos y ser cautelosos al considerar la compra de casa.
Millones de propietarios de casas que compraron durante los recientes años del "boom" en el mercado de bienes raíces dieron este paso adquiriendo préstamos conocidos como sub-preferenciales, entre los cuales los prestamistas crearon numerosas variedades de productos calificados como "exóticos" por especialistas.
En los últimos años han proliferado préstamos hipotecarios sub-preferenciales de cero por ciento de pago de enganche, sin o con poca documentación de prueba de ingresos, y créditos híbridos conocidos como opciones ARM (hipotecas de tasa ajustable) donde generalmente se mantiene una tasa fija de dos a cinco años y luego ésta salta sustancialmente empujando hacia arriba los montos de las mensualidades.
Muchos de estos productos han tenido el propósito de flexibilizar los requisitos para la obtención de préstamos y permitir así que muchas personas con condiciones financieras deficientes puedan adquirir préstamos.
"Un préstamo sub-preferencial es cualquier préstamo que no cumple con las pautas de solvencia "preferencial" o "convencional" debido al perfil de riesgo de crédito y tipo de documentación para sustentar la información proveída en una solicitud de préstamo", dijo a Efe Paul W. Haarman, vicepresidente de la compañía corredora hipotecaria, Renaissance Mortgage, con sede en New Hampshire.
Un préstamo convencional o preferencial, explicó, requiere que el comprador tenga un crédito de 620 a 720 o más, y mientras más alto es esa puntuación más flexibles y mejores son las condiciones del préstamo.
En sentido opuesto, los préstamos sub-preferenciales se orientan a compradores con historiales de crédito que no alcanzan los requerimientos de los preferenciales, con crédito más bajos e historiales que reflejan problemas como mucha deuda respecto a ingresos, ausencia de crédito, deudas morosas, etc.
Haarman agregó que, "como es el caso de muchos prestatarios hispanos, (tener) ingresos que se puedan documentar es una condición (para obtener préstamos preferenciales). Muchos prestatarios hispanos son muy emprendedores y tienen muchos trabajos colaterales que funcionan "por debajo de la mesa".
Por ello, tales ingresos nunca pueden ser contados para efectos del préstamo, y esta situación mueve a estos compradores hacia la categoría de sub-preferenciales.
Estos compradores con créditos deficientes "no son malas personas, sino individuos que necesitan ayuda. Esta ayuda debe comenzar con el profesional hipotecario informando y educando a estas personas acerca de los programas disponibles para ellos, y cómo pueden utilizar lo que está disponible para hacer un plan para su futuro", expresó por su parte Jonathan Shapiro, gerente general de American Home Lenders, Inc, con sede en Florida.
Con frecuencia préstamos sub-preferenciales son considerados usureros porque son otorgados para beneficio del prestamista a pesar de que el prestatario, dadas sus condiciones financieras, tiene muy pocas probabilidades de poder sobrellevar las condiciones del contrato sin tener que recurrir a refinanciación.
Además de intereses que sobrepasan los tres puntos por encima de la tasa preferencial, una señal de que un préstamo puede ser predatorio son los cargos excesivos, que pueden ser solapados dentro de la financiación total del préstamo.
"He visto abuso flagrante donde algunos prestamistas/corredores no sólo cargan tasas severamente altas a un prestamista de alto riesgo, sino también que imponen cargos de puntos que totalizan de 8-12 por ciento entre lo que pagan el prestamista y el proveedor de prestamos al por mayor", aseguró Haarman sobre el porcentaje de ganancias que sacan prestamistas a expensas del comprador.
Otra señal de cautela para el comprador son las penalidades de pre-pago, las cuales están presentes en el 80 por ciento de los préstamos sub-preferenciales y tienen el propósito de evitar que el prestatario refinancie la hipoteca durante cierto plazo.
Penalidades de este tipo que excedan los tres años de plazo son consideradas excesivas por el "Center for Responsible Lending", organización sin fines de lucro de investigación y protección de la propiedad de vivienda.
Los expertos recomienda, de esta forma, que los compradores conozcan su crédito antes de lanzarse a buscar financiación hipotecaria para evitar otra de las tácticas de prestamistas usureros, que consiste en otorgar préstamos sub-preferenciales a personas que reúnen los requisitos para obtener un crédito preferencial. EFE opt/esc