7 de diciembre de 2007

Por: La Opinion

Los embargos hipotecarios a nivel nacional alcanzaron un nuevo récord durante el tercer trimestre del año, y durante este período más familias se sumaron a la fila de aquellos que están en riesgo de perder sus casas por haber caído ya en incumplimiento de pago, la más reciente evidencia de los problemas que afligen a los dueños de viviendas en medio de la crisis en el mercado inmobiliario.

La Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) ofreció su reporte trimestral sobre el panorama del mercado inmobiliario mostrando que el porcentaje de hipotecas que entraron en proceso de embargo aumentó el 0.78%, el incremento más alto jamás registrado, entre julio y septiembre, mientras que el volumen de hipotecas que cayeron en impago subió en un 5.9% en el mismo período.

El reporte de la MBA coincidió con el anunció del presidente Bush de un plan para aliviar la peor crisis en el sector hipotecario de las últimas dos décadas, que permitirá congelar los intereses en cientos de miles de hipotecas durante cinco años.

La propuesta representa el plan más enérgico hasta la fecha del gobierno estadounidense para combatir la ejecución masiva de hipotecas de alto riesgo, que se concedieron en los últimos años a personas con mal historial de crédito.

El 5.59% de retrasos de pagos ?el porcentaje no incluye las propiedades ya en proceso de embargo? registrado en dicho período es el más alto desde 1986, cuando se registró un nivel de un 5.68%.

Las cifras para el tercer trimestre de 2007 reflejan un aumento de 47 puntos base respecto al trimestre anterior y de 92 en relación a los datos de hace un año.

Doug Duncan, economista jefe de MBA señaló que el alto porcentaje de préstamos con problemas de pago es indicativo de futuros embargos, que se espera aumenten también.

"El punto más alto se registrará en el tercer trimestre de 2008", dijo Duncan, aclarando que las proyecciones se han realizado sin tomar en cuenta el posible efecto del plan de Bush.

Un 0.78% de los préstamos hipotecarios existentes iniciaron el proceso de embargo en el último trimestre de este año, mientras que los embargos consumados representaron el 1.69%, un incremento de 29 puntos base respecto al trimestre anterior, y de 64 con relación al mismo período del año pasado.

Aunque se registró un aumento de embargos en todas las modalidades de préstamos, la categoría más problemática fue la de los subprime (los que se conceden a prestatarios con más riesgo de impago) con interés ajustable (ARM) que pasó del 2.19% en el tercer trimestre de 2006 al 4.72% en 2007.

"A pesar de que los subprime ajustables sólo representan el 6.8% de todos los préstamos existentes, han generado un 43% de todos los embargos del último trimestre" señaló Duncan.

El economista indicó que California y Florida, los estados con más préstamos hipotecarios, son los dos mercados a la cabeza en cuanto a embargos. En conjunto, ambos estados representan el 36.4% de todos los ARM convencionales (no subprime) pero representan un 42.4% de los embargos en esta categoría.

Igualmente ambos estados registran un desproporcionado nivel de embargos entre ARM subprime, ya que con un 28.1% (en conjunto) del total nacional en este tipo de préstamos, generan un 33.7% de todos los embargos en dicha modalidad.

"En California uno de los principales problemas es la cantidad de propiedades que se construyeron con fines especulativos", comenta Duncan indicando que el alto volumen de propiedades de inversión en California y Florida ha catalizado los problemas actuales en dichos estados, a pesar de que cuentan con una economía relativamente saneada y un buen nivel de empleo.

El panorama es muy distinto en el Medio Oeste, otra de las áreas más afectadas por los embargos, donde se está produciendo una nefasta combinación de caída del empleo (en gran parte debido a la situación de la industria automotriz) y éxodo de población.

"En ciudades como Cleveland, Detroit y Flint la gente se está yendo, dejando atrás sus casas vacías", dice Duncan.

En otro análisis separado del de la MBA, Freddie Mac anticipa que las ventas de casas existentes será de 5.09 millones de unidades el año próximo, un 32% más bajo que en 2005 cuando se registró un nivel máximo con la venta de 7.46 de unidades.

Además, según un estudio de octubre del Banco de Reserva Federal (Fed) un 40% de los prestamistas ha restringido su criterio de préstamo.

Las tasas de interés para una hipoteca de 30 años cayó de nuevo esta semana, colocándose en su nivel más bajo en más de dos años. Freddie Mac, reportó que el promedio de tasa de interés ajustada es de 5.96%. La semana anterior estaba en 6.10%. En septiembre de 2005 la tasa estuvo en 5.91%.