24 de marzo de 2008

Por: El Nuevo Herald


Las nuevas pautas de seguros, que varían según la compañía, llegan en un momento en el que el mercado de la vivienda en el sur de la Florida se está tambaleando bajo el peso de reposesiones sin precedentes y de inventario sin vender.


Primero fueron las instituciones de préstamos hipotecarios, que empezaron a requerir mayores pagos de los prestatarios en el sur de la Florida, aparentemente haciendo más difícil la compra y entorpeciendo la recuperación del sector de vivienda. Ahora las compañías de seguros hipotecarios le están asestando otro golpe a un mercado que ya está en el suelo.


En las pasadas semanas, dichas compañías han estado estableciendo las nuevas normas de su mercado también afectado en los condados de Miami-Dade y Broward, eliminando la cobertura de ciertos préstamos y requiriendo mejores historiales de crédito y mayores entradas de los prestatarios.


El 1ro de marzo, PMI Mortgage Insurance, la segunda compañía de seguros del país de ese tipo, empezó a requerir pagos de entrada de por lo menos 10 por ciento para asegurar préstamos de la mayoría de los residentes del sur de la Florida, incluso cuando los propios prestamistas están dispuestos a aceptar entradas inferiores. PMI dice que ha designado mercados con problemas como áreas en las que se espera que los precios de las casas decaigan en los próximos dos años.


Las nuevas pautas de seguros, que varían según la compañía, llegan en un momento en el que el mercado de la vivienda en el sur de la Florida se está tambaleando bajo el peso de reposesiones sin precedentes y de inventario sin vender. El precio intermedio de una unidad residencial en la región había bajado 14.5 por ciento en enero, según las cifras más recientes de la Florida Association of Realtors.


Normalmente, a los prestatarios que dan una entrada de menos del 20 por ciento del precio de venta de una casa se les requiere que compren seguro hipotecario, que cubre al prestamista en caso de incumplimiento. En los años del boom, muchos prestamistas asumieron el riesgo expidiendo segundas hipotecas para cubrir la diferencia. Esos eran los llamados "piggy- back loans' (préstamos a cuestas).


"Cuando los intereses bajaron entre el 2001 y el 2005, existía un sentir en general de que no había riesgos en el mercado, de modo que los prestamistas hacían préstamos que cubrían ese 20 por ciento' dijo Nate Purpura, un portavoz de PMI.


Desde que empezaron los problemas con el crédito, los préstamos gestionados sin entrada prácticamente han desaparecido, obligando a más prestatarios a comprar el seguro de manera muy parecida a la anterior, según dice Mike Pappas, jefe ejecutivo de The Keyes Company.


"Históricamente, los bienes raíces han requerido un pago de entrada. Estamos retrocediendo a lo de antes', dice Pappas, y añade que el mercado ya se había ajustado a criterios de préstamos más estrictos y estaba recuperándose de todos modos debido a los bajos intereses, bajos precios y cambios recientes en la enmienda estatal llamada Save Our Home (Salvemos nuestros Hogares).


Otros difieren, diciendo que el giro de préstamos, incluyendo los de las compañías de seguros, podría ser el mayor obstáculo para ayudar a recuperar al mercado de bienes raíces porque los prestatarios ahora posiblemente tendrán que posponer las compras para poder acumular los pagos de entrada requeridos.


"A la gente les están reposeyendo las casas y no se pueden revender porque nadie puede conseguir préstamos para comprarlas', dice Alphoncia Lafrance, presidenta de Midas Lending, en North Miami.


Para obtener seguros de préstamos por parte de MGIC Investment Corp., la más grande firma aseguradora de hipotecas del país, los usuarios del sur de la Florida con una puntuación de crédito de 620 tienen que hacer un depósito de 10% en préstamos de $650,000 o menos. Para los prestatarios con mejores puntuaciones, el pago inicial se reduce a cinco por ciento.


Los llamados préstamos no-doc son descalificados, así como el pago y la amortización negativa de préstamos que se popularizaron durante el auge. Estas nuevas guías no hacen sino reflejar las políticas que ya tienen en vigor y emplean la mayor parte de los prestamistas.


Justin Miller, presidente de JB Mortgage & Financial Services en Coral Springs, dijo que la industria del préstamo está poniéndoles obstáculos incluso a los prestatarios más calificados.


"Están sobrecompensando debido al problema de las subprimas. Es casi como ir de demócrata a republicano, de Dennis Kucinich a Ron Paul, en términos de estándares', dijo Miller con un tono frustrado.


MGIC, con sede en Milwaukee, por ejemplo, informó una pérdida de $1,4700 millones en los últimos tres meses del 2007. El lunes pasado, el PMI Group, de Walnut Creek, California, reportó una pérdida en el cuarto semestre de $1 millón. Y la aseguradora número 3, Radian Group, tuvo pérdidas de $721 millones en el mismo período.


Sin embargo, Robert DeLoach, abogado de capitales con la firma de Fort Lauderdale Ledbetter & Associates que sigue de cerca el mercado de bienes raíces, dijo que es injusto hacer que los prestamistas calificados deban pagar el exceso de los años de auge.