5 de agosto de 2008

Por: La Opinion

Cuando los embargos derivados de préstamos subprime (los que se conceden a compradores con mayor riesgo de impago a cambio de intereses más altos) podrían estar tocando fondo, una nueva sombra se cierne sobre los consumidores y la economía estadounidense.
Algunos analistas están ya levantando la voz de alarma respecto al incremento en los problemas de pago entre propietarios con buen crédito.
El diario The New York Times reportaba ayer que los retrasos de pagos entre las llamadas hipotecas A- Alternativas o (ALT A Mortgage, en inglés) alcanzaron un 12% en abril cuadruplicando el porcentaje registrado en el mismo mes de 2007, mientras que entre la categoría prime (la de prestatarios con mejor historial de crédito) el porcentaje era del 2.7%, el doble que hace un año.
Nicolas Retsinas, director del Centro de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard cree que hay signos inquietantes apuntando hacia una extensión de la crisis de embargos más allá del sector subprime.
"Estamos en un punto muy delicado en el que el factor decisivo va a ser la pérdida de empleo y la evolución del Producto Interno Bruto" dice Retsinas.
Pero a otros como Thomas Atteberry, presidente de First Pacific Advisors, una firma de inversiones en Los Ángeles, no les queda duda de que se avecina un gran problema inmobiliario, del que según Atteberry, los préstamos subprime eran sólo "la punta del iceberg".
Según datos de la Asociación de Banqueros Inmobiliarios (MBA), California, Florida, Arizona y Nevada en conjunto representan un 29% de los embargos en préstamos fijos convencionales ?los otorgados a personas con buen crédito?. Además dichos estados suman el 62% de todos los embargos sobre préstamos convencionales de interés variable.
Jay Brinkmann, vicepresidente de investigación y economía de la MBA, señala que California y Florida no sólo se enfrentan a problemas extraordinarios en esta crisis, sino que son los estados que marcan las tendencias nacionales en cuanto a embargos.
Mientras tanto, otros 20 estados ?incluidos dos de los inicialmente más afectados, Michigan y Ohio? registraron en junio una bajada en el número de embargos iniciados.
Joseph Russo, quien ha sido agente inmobiliario por más de tres décadas, cree firmemente que el cúmulo de factores negativos que se dan ahora se traducirá en una sacudida todavía mayor que la experimentada hasta ahora en el mercado hipotecario.
"Nos enfrentamos no sólo a una segunda oleada de embargos en el otoño, sino a una tercera en la primavera de 2009", asegura Russo, señalando que los ajustes de interés son un factor que contribuirá a ello, pero al que además se añadirá la precaria situación de empleo, la lentitud de la economía, y en California, también la crisis presupuestaria.
En dicho estado, donde se espera que el saldo de la crisis haga que uno de cada 20 propietarios pierda su casa por embargo, y que un 64% de todos los propietarios ?según datos del Centro Pew? se vea negativamente impactado de algún modo por la crisis hipotecaria, la "primera oleada" de embargos sigue todavía aumentando. Entre abril y junio de este año se enviaron 121 mil avisos de desalojo, un 7% más que en el primer trimestre del año, y más del doble que en el último de 2007.
Los préstamos A- ALT figuran entre los que más riesgo presentan, tanto para el sistema financiero como para los titulares de los mismos.
Este tipo de préstamos, concedidos a personas con un crédito mejor que los de la categoría subprime, ofrece a sus titulares varias opciones como pagar interés solo, o una cantidad mínima garantizada, que a menudo implica una amortización negativa.
En cuanto al riesgo para las entidades financieras, IndyMac es un ejemplo de prestamista en cuyo portafolio abundaban los A- ALT. Por tratarse de una modalidad aparentemente menos arriesgada, muchos bancos fueron menos reticentes a ofrecer este tipo de préstamos que los estrictamente subprime.
Downey Financial con operaciones en California y Arizona, dos estados fuertemente afectados por la crisis hipotecaria, ha reportado un aumento de impagos del 5.1% (hasta alcanzar un 11.2%) entre finales del año pasado y junio de este año, algo que muchos analistas vinculan al hecho de que unos 6,200 millones de dólares de su portafolio se concentre en A- ALT.
Pero Delores Conway, directora del Pronóstico Económico Casden sobre bienes raíces, en la Universidad del Sur de California (USC) recuerda que el verdadero detonante de una crisis de embargos ligados a las condiciones de la economía, es el desempleo.
"En ese sentido estamos todavía lejos de una situación desesperada", dice Conway señalando que los 51 mil empleos perdidos en todo el país el mes pasado, o la tasa de un 5.7% de desempleo, a pesar de ser la más alta de los últimos cuatro años, están todavía lejos de las cifras que se registraron en otras crisis.
"En la de los años 90 el desempleo era del 9%" dice Conway comentando que con los datos que hay hasta ahora ella cree que seguirá habiendo un flujo continuado de embargos, pero no una nueva oleada.
Sin embargo, Conway también señala que la economía está ahora en un punto crítico en el que es difícil predecir si la balanza se inclinará hacia la mejora o el empeoramiento.
"En la crisis de los 90 tomó seis años que el desempleo creciera un 20%, mientras que ahora eso ha pasado en dos", dice Conway, señalando que muchos aspectos de la economía se están deteriorando a una velocidad récord.