5 de enero de 2012

El Nuevo Dia

Esté pendiente al teléfono, ya que podría recibir una llamada del banco ofreciéndole refinanciar su hipoteca bajo el recién enmendado programa federal HARP, dirigido a personas cuyas propiedades han perdido valor.

Aunque el programa fue lanzado en el 2009, hace menos de dos meses que se enmendó para eliminar el tope a la brecha entre la deuda y el valor de actual de la propiedad.

Originalmente, la razón de préstamo a valor no podía exceder 125%. Ahora, no importa cuánto haya bajado la tasación, si usted cumple con los demás criterios, podrá refinanciar. El programa tampoco toma en consideración la puntuación de crédito del propietario de la vivienda.

Ahorro para su bolsillo

Esto podría significar ahorros sustanciales para quienes compraron una vivienda antes de mayo de 2009 con una hipoteca convencional Freddie Mac o Fannie Mae, cuando los intereses estaban más altos.

Pablo Pérez, presidente de Popular Mortgage, dio como ejemplo un cliente que tiene un préstamo a 30 años con una tasa de 6.875%, del cual aún debe 27 años. Con el programa HARP, podría reducir el término a 15 años, con un interés de 3.75%, y pagar solo $100 más que ahora. El ejecutivo explicó que, al bajar el término, se acorta el tiempo que le tomará al dueño equiparar la deuda con el valor actual de la propiedad y disminuye los intereses que pagará a lo largo de la vida del préstamo.

Mientras, si lo que busca es bajar el pago mensual, Pérez comentó un caso en el que el cliente tiene un balance de $306,000 en la hipoteca, a un interés de 6.625%. Esta persona podría refinanciar a 25 años con una tasa de 3.875% y aun así ahorrar $403 todos los meses.

Segunda oportunidad

La nueva fase entró en vigor el 1 de diciembre y varios bancos iniciaron campañas internas para promover el producto entre sus clientes, principalmente aquellos que intentaron refinanciar en los meses recientes y no pudieron porque la tasación era muy baja.

"Muchos de estos clientes, hace dos meses, no podían refinanciar porque no teníamos un producto que se adaptara a las condiciones del mercado y los estamos llamando para ofrecerles HARP", dijo Luis Medina, vicepresidente de Originación de FirstMortgage.

HARP (Home Affordability Refinance Program) va dirigido a personas con hipotecas de los inversionistas Fannie Mae y Freddie Mac, que han pagado bien, pero cuyas residencias han tenido una baja sustancial en el valor.

"Todos los programa federales que han surgido son para ayudar a los clientes que han tenido problemas para pagar su hipoteca. Este es diferente porque viene a ayudar al cliente que ha mantenido su hipoteca al día a pesar del clima económico. Estos han tratado de refinanciar, pero el valor de su propiedad ha disminuido y no tienen suficiente ‘equity’ para hacerlo. Muchos financiaron hasta 100%, pero para refinanciar el inversionista requiere 80%", comentó Heriberto Méndez, gerente de ventas regional del Departamento de Hipotecas de Scotiabank.

Por el momento, los bancos se están concentrando en orientar a los clientes que tienen en cartera y que cumplen con los parámetros de cualificación. No obstante, en los próximos meses, se espera que puedan refinanciar préstamos de otras instituciones.

Tiempo para organizarse

Como parte de las enmiendas al programa HARP, se extendió el beneficio hasta el 31 de diciembre de 2013, lo que permitirá que más personas cualifiquen durante este tiempo.

Uno de los requisitos del programa HARP es que el historial de pagos de la hipoteca debe haber sido perfecto en los últimos seis meses, y no puede tener más de un atraso de 30 días en un año.

Los ejecutivos bancarios consultados por El Nuevo Día coincidieron en que, al tener dos años para refinanciar con este producto, los interesados pueden corregir su patrón de pagos y cualificar para HARP.

"Le estamos diciendo a la gente que si pagaron tarde este año una o dos veces, pero de ahora en adelante mantiene sus pagos al día, va a poder cualificar porque es hasta el 31 de diciembre de 2013", afirmó José "Tony" Torres, presidente de Mortgage Bankers Association (MBA).

Asimismo, Pérez afirmó que es una oportunidad única para aprovechar los las tasas de interés históricas, sin que se le tome en consideración el valor de la propiedad o la puntuación de crédito.

"Creo que vale la pena organizarse para cumplir con los próximos 12 pagos porque el beneficio es significativo", expresó el presidente de Popular Mortgage.

Flexibilidad

Otra ventaja que señalaron los ejecutivos bancarios sobre HARP es que se flexibilizan muchas de las consideraciones de un financiamiento tradicional.

En particular, el programa está diseñado para que personas con el crédito afectado pueden obtener una tasa de interés ventajosa, ya que solo se fija en que el solicitante ha cumplido con los pagos de la hipoteca.

Costos

Un elemento que no desaparece con HARP son los gastos relacionados al refinanciamiento. No obstante, el programa provee para que los costos se añadan al monto del préstamo.

Méndez explica que, en ese sentido, hay diferencias entre las guías establecidas por Freddie Mac y Fannie Mae. El primero permite sumarle al préstamo los gastos de cierre hasta 4%, con un tope de $5,000. Si es más, el cliente debe aportar la diferencia. Para aquellos que están en la cartera de Fannie, no obstante, se mantiene en 4% los costos que se pueden añadir, pero no hay límite en la cantidad.

Estimó que, para un préstamo de $200,000, los gastos de cierre deben rondar los $6,000 a $7,000.

"Es un préstamo normal, como cualquier otro. Va a tener gastos de sellos y comprobantes, y cancelación de hipoteca", dijo, y añadió que los clientes podrían combinar el programa con otras ofertas que tenga el banco.

Para los ejecutivos bancarios, HARP presenta beneficios tanto para los propietarios de viviendas como para los bancos. No obstante, la participación en el programa es voluntaria, por lo que el cliente debe llamar al banco que le da servicio a su préstamo para saber si lo ofrecerá.

Por el momento, las instituciones participantes se están enfocando en los clientes que ya tienen en sus carteras, pero se espera que en el primer trimestre de este año comiencen a tramitar refinanciamientos HARP de otros bancos.

"Este programa es una oportunidad única. Para el banco vale la pena porque para nosotros es bien importante que las personas puedan sentirse cómodas con sus pagos mensuales. En el caso de personas que han tenido una reducción en sus ingresos, pueden mejorar su situación financiera (al bajar los pagos) y eso es positivo para el banco porque, de manera preventiva, ayuda a reducir el riesgo de que en el futuro haya préstamos en delincuencia", afirmó Pérez.