3 de octubre de 2011

El Nuevo Dia

A partir de hoy, quienes deseen comprar una residencia a un precio de entre $400,000 y $600,000 tendrán menos alternativas de financiamiento debido a una reducción sustancial en los topes de los préstamos hipotecarios de la Administración de Vivienda Federal (FHA, por sus siglas en inglés).

Hasta ayer, el máximo permitido en los préstamos FHA para las regiones donde el costo de las propiedades es mayor ascendía a $606,250, pero desde ahora el límite será de $385,250 para las viviendas unifamiliares.

Esta reducción en el margen prestatario complica aún más la situación para el mercado de viviendas, sobre todo para aquellas unidades que han tenido problemas en encontrar potenciales compradores.

"La reducción en los topes, entendemos, pone el producto FHA más lejos del alcance de la clase media y media alta que optan por una casa de $400,000 a $600,000 con un pronto bajo", advirtió José "Tony" Torres, presidente de la Mortgage Bankers Association.

"La disponibilidad de programas que le den la posibilidad de comprar a la gente con un pronto menor se reduce, y obviamente esa reducción puede afectar la venta de esas propiedades de mayor precio", enfatizó.

Sin embargo, a juicio de Torres, el efecto no será "detrimental" en el mercado de viviendas nuevas debido a las múltiples ofertas de los bancos y los desarrolladores para incentivar las ventas. En cambio, la situación será más cuesta arriba para las propiedades existentes en ese orden de precios, pues no cuentan con esas ayudas.

Torres dijo que los compradores de esos inmuebles tienen como opción solicitar un préstamo convencional con un seguro privado que alcanza hasta un 95% de financiamiento.

Los préstamos de la FHA, entidad adscrita al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, en inglés), se caracterizan por requerir un pronto pago bajo -en muchos casos de 3.5% del precio de venta-, menos gastos de cierre, y tener mayor acceso a crédito.

George Joyner, director ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda, recordó que estos consumidores también pueden beneficiarse del programa de la segunda hipoteca, que financia $10,000 o $25,000 sin pagar el principal ni intereses por 10 años.

"Va a haber algún efecto, pero no va a ser significativo en las ventas porque (las de $300,000 a $600,000) no representan un por ciento grande de las ventas", sostuvo Joyner.

Variación en los límites

Para propósitos de los topes en los préstamos FHA, Puerto Rico está dividido en dos regiones con márgenes diferentes.

El límite de $385,250 vigente desde hoy aplica a municipios desde Arecibo, siguiendo una línea a lo largo de la costa norte en dirección hacia el este hasta Maunabo, pero incluyendo algunos pueblos del centro como Caguas, San Lorenzo, Aibonito y Aguas Buenas.

Pero en la mayoría de los municipios del oeste y sur de la Isla, el límite que aplica es de $271,050.

Y es que los límites de FHA se calculan a base de la mediana en el precio de las viviendas de cada zona.

Con el ajuste, que entra en vigor hoy, el tope se acerca al nivel que tenía hace unos cinco años atrás, cuando se aumentó considerablemente con el fin de impulsar las ventas en ese margen de precios y amortiguar los efectos de la crisis económica.

Para Torres, el ajuste entra en efecto a destiempo, pues el mercado de vivienda aún no ha dado señales de recuperación.

"A mi entender, es prematuro porque la crisis sigue, y queremos tener la mayor cantidad de financiamiento para la vivienda nueva", puntualizó el líder de la Mortgage Bankers Association.