¿Sabía usted que podría adquirir la propiedad que busca con un 20% y hasta un 50% de descuento de su precio de tasación? No se trata de una venta de quemazón, ni un ajuste súbito en el  valor de la propiedad. Esa posibilidad existe cuando se compra una residencia por medio de una subasta.

La venta al mejor postor es un mecanismo  mediante el cual el comprador compite con otras personas interesadas en adquirir la misma residencia, y desembolsa justo la cantidad que desea -y puede- pagar.

Este método de venta, que se utiliza también para adquirir otro tipo de bienes, ha demostrado ser efectivo cuando al vendedor le urge salir de la propiedad, y no ha podido disponer de ella a través de los mecanismos tradicionales.

En tiempos como estos en los que el exceso de inventario de propiedades constituye todavía un reto para la industria de viviendas, la subasta se ha convertido, según expertos en la materia, en una importante herramienta en el mercado de bienes raíces.

 La mayoría de las residencias en subasta son reposeídas por los bancos, pero en algunas ocasiones también se ha utilizado este sistema para la venta de viviendas nuevas.

Los clientes que recurren a este método son tan diversos como sus objetivos. Hay desde curiosos, hasta principiantes y expertos en el proceso. Algunos interesan comprar su vivienda principal, otros buscan una segunda residencia, y están aquellos que lo que les interesa es invertir en un inmueble.

Para quienes no están familiarizados con las subastas, la idea de iniciarse en la práctica puede generarle dudas respecto a los requisitos y su funcionamiento, pero basta  con prepararse bien y tomar en cuenta algunas consideraciones para competir de igual a igual con el más versado y aprovechar la oportunidad al máximo.

Antes de la subasta

 El grueso de la gestión ocurre previo al día de la subasta. Es importante que comience por obtener una precualificación de una institución bancaria para que sepa hasta cuánto podría apostar.

“Debes ir primero al banco para no enamorarte de casas que no puedes pagar”, advirtió Betsy Pino, coordinadora de las subastas en Centro Casas Subastas, compañía que se dedica a vender bienes muebles e inmuebles a través de este mecanismo.

El cliente también debe estudiar el catálogo informativo de la empresa subastadora, en el que se incluye la lista de propiedades en venta, con fotos y una descripción detallada del inmueble. En ocasiones, el catálogo puede accederse en la web.

Sin embargo, debe también acudir a la propiedad para inspeccionarla con detenimiento pues, al ser reposeídas,  la mayoría de estas unidades requieren arreglos, y es necesario que el potencial comprador conozca qué mejoras necesita y cuánto tendría que invertir en ella para que lo reste de la cantidad que está dispuesto a pagar.

“Hay que evaluar las condiciones del techo, que es lo más que se daña, la cocina, los baños, y a base de eso, ir restando. Luego de ese análisis, sacas el número neto, tienes (que invertir) tanto dinero en mejoras, y estarías dispuesto a ofrecer hasta tal número”, dijo Pino.

Cuando una residencia se vende mediante subasta, quien la compre adquiere la propiedad en las condiciones según  se ofreció, con todos sus atributos y defectos.

Dilma Meléndez, gerente de ventas de R.E.O. Costumer Solutions, recordó que existe el préstamo FHA 203 (k), que provee para la rehabilitación y restauración de viviendas unifamiliares, cuando el adquiriente convertirá el inmueble en su residencia principal.

“Si es un inversionista o es para un segundo hogar, tiene que tener el dinero para arreglarla”, puntualizó Meléndez.

La ejecutiva de R.E.O. Costumer Solutions advirtió, además, que conviene confirmar con la empresa la agenda de subastas, pues en ocasiones se celebran  dos días de evento, y se debe cotejar para cuándo está pautada la venta de la propiedad que se interesa comprar.

El día de la subasta

Finalmente, el día de la subasta arribó, y usted debe tener claro antes de comenzar la jornada la propiedad o propiedades que desea, y cuánto es el máximo que puede dar por ellas.

Las compañías de subastas establecen sus propios requisitos, por lo que es recomendable que verifique lo que aplica con cada una antes de que llegue el día de la subasta.

Por ejemplo, algunas empresas exigen al consumidor que se inscriba para participar previo al día de la actividad, y otras permiten hacerlo justo antes, en el lugar donde se efectuará el evento. Cuando se registra, la persona se somete a los términos y condiciones de los organizadores. Además, algunas compañías exigen presentar un depósito, que se abonará al monto por el que se adjudique la subasta, para constatar que la persona realmente tiene intenciones de comprar una residencia.

En un mismo día, se pueden subastar hasta 100 propiedades. Hay casos en los que toma apenas dos minutos completar la venta, y en otros más reñidos podría demorar hasta 10 minutos.

Es indispensable que los participantes sepan hasta cuánto pueden ofrecer.

“Apueste hasta la cantidad prefijada, trate de ajustarse en lo posible a esta cantidad, ya que durante la subasta es posible que por la emoción y la rapidez se pueda caer en la tentación de pagar más de lo previsto”, aconsejó Pino.

Recuerde que al precio de la adjudicación tiene que añadir los gastos legales que implica el cierre del préstamo hipotecario.

¿Hay incentivos?

Una vez concluida la subasta, quien haya obtenido la propiedad debe llenar  una serie de documentos que certifican la adjudicación, y esos formularios son los que presentará en la institución financiera.

Cuando termine ese proceso, deberá completar la solicitud y el cierre en unos 45 días. Cualquier ayuda o incentivo vigente  aplica también para quienes usen este sistema de compraventa.

¿El precio justo?

En un mercado de vivienda en el que muchas propiedades han devaluado, es común que surjan dudas respecto a cuál es el precio “justo”  que se debe ofrecer por un inmueble.

 Según Pino, los consumidores pueden ahorrarse esa preocupación, si antes de la subasta investigan en la comunidad o urbanización donde ubica la vivienda cuánto piden por las que están en venta. De esta forma,  puede  establecer comparables.

“Tú haces una apuesta consciente de lo que estás comprando. Para eso, tuviste tiempo de analizar lo que quieres comprar. No puedes soñar con que una casa de $500,000 me la van a dejar en $200,000. Está en las manos de uno no soñar. Cada propiedad tiene su valor, no es que la van a regalar, pero sí los precios son más competitivos”, subrayó Pino.

 Asimismo, es recomendable que su primera oferta no esté muy cerca del  límite que usted puede pagar, para que tenga espacio para negociar y competir con el resto de los asistentes.