27 de agosto de 2007

Por: El Nuevo Herald

Para Kayhleen Gainer, todo comenzó hace dos años cuando alguien tocó a su puerta un domingo de primavera por la mañana.
Las dos mujeres que la visitaron en su casa de Coconut Creek sabían que la viuda de 55 años no pagaba su casa y estaba en peligro de perderla.
Le prometieron ayudarla. A cambio de cierta cifra, tramitarían la venta de la casa de manera que se pudiera quedar en ella pagando alquiler. Al detener la ejecución hipotecaria, Gainer recibirí­a asesoría de crédito y en un año recuperaría su casa con una nueva hipoteca a su nombre. Aceptó.
Ahora la maestra del condado de Broward y más de una docena de propietarios entrevistados alegan que, según documentos presentados ante un tribunal, National Foreclosure Management y American Home Rescue les prometieron salvarlos de la ejecución. Pero en realidad se apropiaron de la plusvalía acumulada mediante cargos excesivos, alegan, un tipo de fraude conocido como apropiación de plusvalí­a. Y ahora las empresas cerraron sus puertas, dejando a los propietarios en una batalla por evitar que ejecuten las nuevas hipotecas, más onerosas que las anteriores.
George Castrataro, abogado de Broward que representa a Gainer y a otras personas en su misma situación, dijo que detectó $532,000 en costos de cierre cuestionables en una revisión de 12 negocios de National Foreclosure.
El fraude hipotecario que floreció simultáneamente con el auge de los bienes raíces en el sur de la Florida en los últimos años tiene muchas variantes: solicitantes que mienten sobre sus ingresos para comprar propiedades caras y corredores que negocian propiedades entre compradores fantasmas, embolsillándose las ganancias de la transacción. Pero la apropiación de plusvalí­a, afirman las autoridades normativas y los abogados, es especialmente perniciosa porque se aprovecha de propietarios desesperados que trataban de no perder su vivienda.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano federal ha advertido a los propietarios que no traten con empresas especializadas en la prevención de ejecuciones hipotecarias y algunos estados han comenzado a combatirlas: Nueva York aprobó en febrero eliminar esa práctica y Massachusetts prohibió temporalmente las empresas de rescate hipotecario con fines de lucro. La Florida no tiene ninguna ley especí­fica.
'Las condiciones son ideales para el fraude en ejecuciones hipotecarias', dijo Lauren Saunders, directora de la oficina en Washington del Centro Jurídico Nacional de Asuntos del Consumidor.
Y el sur de la Florida es un terreno fértil. Los propietarios han acumulado una plusvalía considerable y otros asumieron hipotecas más abultadas y de alto riesgo.
Una de las consecuencias fue la proliferación de casos de apropiación de plusvalía, que el abogado Castrataro, de Legal Aid Service del condado de Broward, califica de ``una epidemia'.
National Foreclosure cerró en septiembre pasado. Wyman Roberts, su antiguo presidente, declinó comentar sobre el tema. Bernard Williams, agente registrado de National Foreclosure y presidente de American Home Rescue, niega que las empresas hayan hecho algo indebido. 'Queríamos ayudar a la gente, pero ese negocio es como un pantano', afirmó.
'Estas personas vienen a uno con problemas y uno trata de solucionarlos, y entonces vuelven a la misma situación', acotó.
Para que funcione, la apropiación de plusvalía exige una acumulación de capital en la propiedad y dueños que no pueden pagar la hipoteca. Kayhleen Gainer es el ejemplo perfecto.
Gainer compró una casa de cinco habitaciones en 1999 por $155,400, con dinero de una compensación por una demanda de lesiones personales de su esposo, ya fallecido. Pero cuando la hija de Gainer se fue a estudiar a la universidad en el 2004, los gastos se dispararon.
Entra en escena National Foreclosure Management. La firma de Miami Lakes abrió sus puertas en diciembre del 2004, según documentos estatales. Wyman Roberts era el presidente. Bernard Williams, el agente registrado, también era gerente de una sucursal de Southeast Capital Mortgage, una firma de corretaje que compartía oficinas con National Foreclosure.
La empresa, que conseguía listas semanales de las casas aptas para ejecución hipotecaria de manos de los tribunales del condado, contrató a 'analistas' para que fueran de puerta en puerta ofreciendo su programa para ``salvar casas'.
La analista que le tocó a la puerta a Gainer en abril del 2005 era Lakeisha Marion, de National Foreclosure Management. Marion trabajó después en American Home Rescue.
Marion ganaba $4,000 por cada firma contrato, explicó; agrega que se fue de la empresa tras una disputa por dinero con Williams. Marion cerraba entre uno y tres contratos al mes.
En la propaganda que enviaban a los propietarios, la empresa prometía que 'los propietarios mantendrian todos los derechos sobre su casa'. También ofrecía entregar a los clientes ``las herramientas necesarias para mejorar su planeación financiera'.
Para Gainer, la propuesta de Marion fue como caída del cielo. Marion le prometió suspender la ejecución y entregarle más de $10,000 de inmediato, cursos de planeación financiera y pagar sus impuestos y el seguro de la propiedad el primer año.
Una vez que National Foreclosure encontraba propietarios dispuestos, los casaba con 'inversionistas' que hacían las veces de compradores, que rara vez visitaban las propiedades que compraban pero entregaban sus nombres y crédito a cambio de cierta suma, con el entendimiento de que el propietario recuperaría su vivienda en un año.
Algunos de estos testaferros dicen que también los estafaron, que les arruinaron el crédito porque la empresa de rescate hipotecario les dijo que el propietario estaba haciendo los pagos de la hipoteca.
Zobeida Pérez, de Miami, fue la inversionista que compró la casa de Gainer. Pérez no devolvió varias llamadas para comentar sobre el tema, pero su abogado, Charles Simon, dijo que Pérez ganó $5,000 por prestar su nombre y crédito para la casa de Coconut Creek durante un año.
'Lo vio como una manera de ganar dinero rápido', dijo Simon, que declinó ofrecer más detalles sobre la participación de Pérez en el trato. 'Ella también salió perdiendo. Lo hizo inocentemente', dijo.
Menos de una semana después de la visita de Marion, dice Gainer, se reunió con Williams y Roberts. El 22 de abril del 2005 firmó los papeles, vendiéndole su casa a Pérez por $298,000. El saldo de su hipoteca quedó en $187,791.
Pero Gainer no leyó con cuidado la declaración de cierre. De haberlo hecho, hubiera notado que buena parte de los $108,209 de ganancia desaparecieron en forma de cargos, que incluía $59,600 por concepto de 'hipoteca asumida por el vendedor', algo que según ella nunca hizo, y otro de $8,940 por concepto de 'contribución de 3 por ciento del vendedor al comprador. También había dos cargos por concepto de ``pagos fuera del cierre' por $7,556. Total de cargos: $76,096.
Los cargos separados de cierre sumaron $24,003, 8 por ciento del precio de compra. Un porcentaje normal es de entre 3 y 5 por ciento.
Los cargos elevados y no explicados debidamente fueron la manera en que se apropiaron de la plusvalía de Gainer, dice su abogado.
Williams declinó comentar sobre las alegaciones específicas de apropiación de plusvalía de Gainer, expresando que Roberts era quien estaba a cargo. Pero dijo que el cargo normal que se cobra en un cierre era $15,000.
El desengaño fue inmediato. Williams y Roberts dijeron que el efectivo que le prometieron no lo podían pagar porque cuando 'sacaron las cuentas en serio, no quedaba dinero', dijo Gainer.
Pasaron varias semanas y nada. Gainer llamó a Williams y Roberts, pero 'siguieron contestando: `Alguien la llamará, alguien la llamará' ', dijo Gainer, quien se dio por vencida pero siguió enviando el pago de alquiler mensual de $1,575 a National Foreclosure.
En abril del 2006, un año después de firmar, trató infructuosamente de poner la casa otra vez a su nombre, como indicaba el contrato.
Entonces, en el 2006, llegó el golpe: una carta de National Foreclosure Management que le informaba que dejaba de operar. La compradora, Pérez, se presentó en casa de la maestra y le dijo que no había pagado la hipoteca y que el prestamista estaba ejecutando la hipoteca.
'todo ese tiempo yo le había pagado el alquiler a NFM', dijo Gainer. 'Evidentemente, nunca pagaron la hipoteca. Pero yo no sabía porque la hipoteca no estaba a mi nombre', acotó.
Gainer entró en acción para no perder la casa. Hizo los pagos atrasados de la hipoteca, más de $5,000, recuerda ella, aunque la casa estaba a nombre de Pérez.
Pero recuperar la casa no era cosa fácil. Ahora tenía una hipoteca de más de $250,000. Nadie había pagado los impuestos y el seguro. Gainer tuvo que comprar la casa a un precio mayor.
Pérez, mientras tanto, se impacientaba. Mientras Gainer buscaba financiamiento, Pérez temía que la ejecución la arruinara el crédito. Ella también se sentía engañada, y alegó que le habían dicho que Gainer pagaría la hipoteca, explicó su abogado. En marzo presentó una demanda en el Tribunal de Circuito de Broward para desahuciar a Gainer y su familia.
Gainer le rogó a Bernard Williams que la ayudara. Pero para entonces Williams se había ido a American Home Rescue.
Una semana antes de la audiencia final, Gainer, cada vez más desesperada, pidió ayuda al reverendo Glenn Bostic, un activista religioso y social de Broward. Bostic la llevó a Legal Aid Service de Broward, donde Castrataro aceptó tomar su caso.
Después que el juez escuchó la alegación de fraude, acordó con Pérez el 19 de abril darle a Gainer m∞s tiempo para pagar la hipoteca.
Cuatro meses después, Gainer todavía batalla por conseguir financiamiento para pagar la hipoteca.
Pérez irá al tribunal este mes para tratar de hacer cumplir el trato.
Williams dijo que Roberts tuvo un tiempo una oficina de rescate hipotecario en Tennessee. Ahora no se sabe dónde está.
Williams dice que ya no trabaja en prevención de ejecuciones. El 23 de junio escribió a los inversionistas, analistas y antiguos propietarios para informarles que American Home Rescue estaba cerrando.
Ahora trata de volver al negocio de los bienes raíces, en Nueva Orleans.