7 de julio de 2008
Por: Yahoo.com
Elementos básicos de hipotecas
¿Debe optar por una tasa ajustable o una tasa flotante? ¿una hipoteca de 15 años o 30? ¿Cuánta hipoteca puede pagar? Éstas son solamente algunas de las muchas preguntas para las que los compradores de casas encontrarán información en este reporte.
TEMAS
1. Financiar el sueño americano
2. Ponga en orden sus propias finanzas
3. ¿Cuánta hipoteca puede usted pagar?
4. Tipos de hipotecas
5. Puntos de tasas de interés
6. Otras alternativas
1. Financiando el sueño americano
Comprar una casa es la mayor inversión financiera que la mayoría de nosotros realizará en toda su vida. Al igual que con cualquier proyecto o meta de gran magnitud, esto exige lidiar con una variedad de factores complejos.
La mejor estrategia es dividir el proceso en dos tareas fáciles de manejar. Lo siguiente se refiere a los primeros pasos de reunir sus registros, determinando lo qué puede pagar y comprendiendo las opciones de hipotecas.
2. Ponga en orden sus propias finanzas
Antes de comenzar a buscar una casa, usted debe determinar a cantidad de hipoteca que puede pagar. La mayoría de las instituciones de préstamos lo pre-aprobarán para tomar prestada cierta cantidad de dinero.
Las pre-aprobaciones le permitirán enfocarse en una escala de precios realista y lo convertirán en un comprador más atractivo. Aunque usted quiera ser, o no ser, aprobado, en algún momento necesitará llenar una solicitud de préstamo y le tomará algún tiempo reunir y juntar la información exigida.
También es una buena idea que revise su reporte de crédito. Comuníquese con las instituciones de préstamos locales para determinar cuáles son las agencias de reporte de crédito que ellas usan. Después comuníquese con las agencias de reporte de crédito y solicite una copia de su reporte de crédito (en la mayoría de los estados, se les exige a los agencias de reporte de crédito que entreguen a las personas una copia gratuita de su reporte).
Revise su reporte para ver si toda la información es correcta. Si ha tenido problemas de crédito en el pasado, no pierda las esperanzas. Prepárese para presentar una explicación lógica sobre cada falla, y demuestre que ha mejorado en su capacidad de pagar sus cuentas a tiempo.
3. ¿Cuánta hipoteca puede pagar?
La Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) es una organización patrocinada por el gobierno que compra hipotecas de instituciones de préstamos y se las vende a los inversionistas. Dos medidas de proporción de ingresos a deudas establecidas por Fannie Mae constituyen requisitos estándares para las hipotecas convencionales.
El primer requisito es que los pagos mensuales del principal y el interés (P&I) de la hipoteca, además del seguro y los impuestos sobre la propiedad, no podrán exceder el 28% de los ingresos mensuales brutos del comprador (podrían aplicar algunas excepciones para aumentar este límite al 33%). El segundo requisito limita los pagos mensuales de la deuda (gastos domésticos, tarjetas de crédito, pagos del auto, etc.) al 36% de los ingresos mensuales brutos.
Además de estos requisitos, usted tendría que hacer un pago inicial del 10% al 20% sobre el precio total de la compra con el fin de ser aprobado para una hipoteca convencional.
Tasas de interés de hipotecas e ingresos mínimos necesarios para ser aprobado
Tasa de interés Pago mensual Ingresos anuales mínimos
4% $454 $21,770
5% $510 $24,479
6% $570 $27,340
7% $632 $30,338
8% $697 $33,460
9% $764 $36,691
10% $834 $40,017
11% $905 $43,426
12% $977 $46,905
Las compañías de hipotecas usan medidas de proporción para analizar sus pagos de hipoteca. El ejemplo que aparece arriba muestra los pagos mensuales del principal y el interés, y los ingresos necesarios para ser aprobado para una hipoteca de $95,000 a distintas tasas de interés, amortizadas en un período de 30 años y asumiendo un porcentaje de pago del 25%.
Fuente: División Económica de la National Association of Home Builders.
4. Tipos de hipotecas
La cantidad de la hipoteca que usted pueda pagar dependerá también del término de su hipoteca y la tasa de interés. El término es el período de tiempo (generalmente de 15 o 30 años) durante el cual se efectuarán los pagos. La tasa puede ser fija (lo cual significa que no cambiará durante el término del préstamo) o ajustable (que fluctúa de acuerdo con las condiciones del mercado).
Las hipotecas a una tasa fija por treinta años continúan siendo las más populares. El término más largo permite pagos mensuales más bajos, mientras que la tasa fija proporciona estabilidad durante el término del préstamo. Debido a sus tasas de interés relativamente bajas, estas hipotecas resultan atractivas para los compradores que planean permanecer al menos seis o siete años en su nuevo hogar.
Los inconvenientes son los pagos bajos del principal durante los primeros años de la hipoteca y el riesgo de que las tasas del mercado declinen durante el término. Sin embargo, si usted posee un buen historial de crédito y devenga suficientes ingresos, podrá generalmente refinanciar su hipoteca cuando las tasas de interés bajen.
Un término de 15 años baja la tasa de interés, reduce los pagos totales de interés y aumenta los pagos del principal. Pero también aumenta los pagos mensuales. Si usted no puede afrontar los pagos más altos ahora, podría optar por una hipoteca a 30 años. Si no hay penalidades de pre-pago, puede hacer pagos adicionales del principal a medida que vayan aumentando sus ingresos.
Con tan sólo un pago mensual extra al año, pagará una hipoteca de 30 años en menos de 22 años y podrá ahorrarse decenas de miles de dólares en costos de interés. Si usted planea permanecer en su casa no más de tres años, podría optar por una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Las ARM ofrecen tasas iniciales que son más bajas que las hipotecas fijas.
En algún punto, generalmente después del primer año, las tasas están sujetas a las condiciones del mercado y están sujetas a aumentos potenciales de la tasa de interés. La mayoría de las ARM incluyen un límite en los aumentos de las tasas en cualquier año específico, así como durante la duración del préstamo.
Algunas ARM ofrecen tasas iniciales de al menos un 2% por debajo de las tasas fijas e incrementos del límite del 1% anualmente y del 5% al 6% durante el término del préstamo. Muchos compradores de casas se sienten atraídos por la asequibilidad de una ARM durante el período inicial. Sin embargo, usted puede tener la confianza de que sus ingresos futuros serán suficientes si tanto la tasa de interés como sus pagos mensuales aumentan.
Existe otra hipoteca muy popular que exige una amortización completa al vencimiento del préstamo. Esta hipoteca de pago global conlleva el pago de una cantidad grande que liquida el préstamo por completo después de un período fijo de tiempo.
Generalmente las tasas de interés de las hipotecas de pago global son del 1/4% al 3/4% menos que las hipotecas fijas a 30 años, pero durante un período inicial entre 3 y 15 años, los pagos son similares. Después de este período, el saldo pendiente del principal es pagadero por completo o sujeto a refinanciamiento.
Ésta es una buena opción para los compradores de casas que planean vender antes de que el pago final sea pagadero. Pero debido a que los valores de la propiedad fluctúan, posiblemente no podría vender en el momento que lo desea. También podría enfrentar pagos más altos si se ve forzado a refinanciar a una tasa de interés más alta, y también existe el riesgo de que no se encuentre en una posición de refinanciar cuando el pago global sea adeudado.
Tres pasos para encontrar la hipoteca adecuada
1. Calcule cuanto tiempo espera vivir en la casa. Si la respuesta es menos de tres a cinco años, piense en una Hipoteca de Tasa Ajustable (ARM), que comienza generalmente con una tasa más baja. Si planea vivir en su nuevo hogar más de cinco años, una hipoteca a tasa fija ofrece protección contra los aumentos de la tasa de interés.
2. Compare las tasas de interés. Los bancos, cooperativas de crédito y compañías de hipotecas, todas ofrecen hipotecas. Compare al menos seis instituciones de préstamos en su área.
3. Añada todos los cotos por cada institución de préstamos. Incluya los cargos, puntos, costos de cierre, etc., para llegar al costo total de la hipoteca para cada institución de préstamos.
5. Puntos de tasa de interés
Los puntos son intereses pagados por adelantado para reducir la tasa de interés de un préstamo. Un punto equivale al 1% de la cantidad de la hipoteca. La regla general es que 1 punto vale un 1/8 del 1% de la tasa del préstamo. La decisión de pagar puntos para obtener una tasa de interés más baja se basa en la cantidad que el vendedor está dispuesto a pagar para contribuir a los puntos, por cuánto tiempo planea permanecer en la casa y cuan importante es reducir los pagos en comparación con los costos de cierre más altos.
Usted necesitará calcular el valor de los puntos a largo plazo basado estos factores, teniendo presente que los puntos son generalmente deducibles de impuestos en el año en que son pagados.
6. Otras alternativas
Si usted no puede pagar una hipoteca convencional, existe una variedad de otras alternativas. Una persona ansiosa por vender ofrecerá algunas veces financiamiento de propietario a vendedor. Los préstamos de la Federal Housing Administration (FHA) ofrecen pagos iniciales tan bajos como del 3%, pero podrían exigirle al comprador que compre seguro para la hipoteca.
(La FHA es una agencia gubernamental responsable de asegurar hipotecas de viviendas asequibles). La Veterans Administration (VA) ofrece hipotecas sin exigir pago inicial a los veteranos aprobados de la fuerzas militares de los EE.UU. Finalmente, hay entidades que abogan por las viviendas asequibles locales y que ofrecen alternativas de préstamos de bajo costo y pagos iniciales bajos. Para más información, comuníquese con la FHA, VA, Fannie Mae, o su institución de préstamos de hipotecas local o un corredor de bienes raíces.
RESUMEN
? El primer paso para adquirir una hipoteca para casa es reunir la información que necesitará para una solicitud de hipoteca.
? Revise su reporte de crédito solicitando una copia de los agencias de reporte de crédito que usan las instituciones de préstamos de hipotecas locales.
? Ser pre-aprobado para una hipoteca le permite saber de cuánto dinero puede disponer y lo convierte en un comprador más atractivo.
? Las hipotecas convencionales limitan los costos de la vivienda al 28% de los ingresos brutos y los pagos de la deuda total al 36% de los ingresos brutos.
? Los términos de la hipoteca son generalmente de 15 o 30 años. Cuanto más largo sea el término, más bajos serán sus pagos mensuales, pero serán más altos sus costos de interés general.
? Los préstamos a treinta años permiten frecuentemente pagos adicionales del principal. Un pago mensual adicional por año reducirá un préstamo de 30 años a 22 años.
? Las tasas de interés son fijas o variables durante el término del préstamo. Las tasas variables podrían ser mejores para los compradores que planean vender dentro de tres años.
? Hablando en sentido general, un punto vale un 1/8 del 1% de la tasa del préstamo.
? Un pago de una sola amortización es una cantidad grande y completa pagadera al final de un término específico.
? Los puntos y los intereses en las hipotecas o deudas del valor sobre la propiedad son generalmente deducibles de impuestos.
LISTA DE CONTROL
? Cuando reciba sus reportes de crédito, revíselos para asegurarse de que la información es correcta. Enmiende de inmediato cualquier error.
? Obtenga una pre-aprobación para un préstamo. Pagar las deudas por adelantado podría permitirle ser aprobado para una mejor hipoteca.
? Si usted es veterano, comuníquese con la U.S. Veterans Administration para averiguar si es elegible para una hipoteca sin pago inicial.
ANTES DE COMENZAR
? Observe de nuevo con detenimiento el presupuesto de su hogar para determinar cuánto dinero puede gastar en pagos de hipoteca todos los meses.
? Solicite copias gratuitas de su reporte de crédito. (Usted tiene derecho a recibir una copia gratis todos los años de cada una de las principales agencias de reporte de crédito de la nación).
? Debe familiarizarse con todos los factores variables asociados generalmente con el financiamiento de una casa, como las tasas de interés de las pólizas, los términos, puntos, cargos, etc.
