17 de noviembre de 2008

Por: El Nuevo Dia


De cara al 2009, la industria de bienes raíces comerciales enfrenta su mayor reto; buscar la forma de incentivar la ocupación de más de un millón de pies cuadrados en espacio de oficinas, que permanecen vacantes en gran parte de la zona metropolitana.


Y esto no es todo. En un periodo de cinco años, esta cifra récord podría aumentar a dos millones, si se realizan todos los proyectos comerciales que están previstos para iniciar construcción próximamente, según reveló una investigación de Estudios Técnicos, realizada durante los meses de agosto y septiembre de este año.


Y es que, al igual que le sucedió a la mayoría de los sectores económicos del País, el sector inmobiliario comercial no ha estado inmune a la recesión económica que lleva más de dos años afectando la economía local. Situación que ahora se podría agravar más ante la crisis financiera global y la posibilidad de que Estados Unidos caiga en una recesión severa.


"Con una absorción promedio de 150,000 pies cuadrados, consideramos que tomará por lo menos 8 años ocupar a un 95% el inventario actual"- Graham Castillo, economista


"En estos momentos, el pie cuadrado de espacio comercial se está alquilando entre $5.00 y $7.00 por debajo de lo que se rentaba hace cinco años"- Gerald Christiansen, presidente de la firma de corredores Christiansen & Portela


La baja en los precios, la flexibilidad en las negociaciones y los contratos a corto plazo, son algunas de las estrategias que miembros de la industria han puesto en vigor para lidiar con la crisis.


Raquítica demanda


Graham Castillo, economista de Estudios Técnicos, afirmó que la difícil situación económica ha erosionado particularmente la demanda por espacio de oficinas, al punto de que en estos momentos esa demanda es un 40% menos de lo que ha sido el promedio para la industria durante los últimos 20 años.


Los expertos atribuyen esta desaceleración a diversos factores, entre ellos el alza en la tasa de desempleo -que en septiembre llegó a un 12.6%-, a la tendencia de reorganización de las empresas, a la carencia de nuevos empleos y a los altos costos de energía eléctrica.


Fernando Báez, corredor certificado en el área comercial con más de 20 años de experiencia en el sector, explicó que el movimiento de alquiler comercial, además de estar paralizado por la escasa creación de nuevos empleos, se ha afectado en gran parte por la dificultad existente en la otorgación de permisos.


Todos estos factores han arrastrado a la industria a su nivel más bajo de absorción en ocupación, opinó Gerald Christiansen, presidente de la firma de corredores Christiansen & Portela.


El corredor de bienes raíces señaló que durante el 2007, se registró una ocupación sólo de 80,000 pies cuadrados de espacio nuevo comercial, principalmente oficinas.


"Hace dos años tuvimos una absorción de 200,000 pies cuadrados. Antes, el 85% de la ocupación se caracterizaba por relocalizaciones de empresas que requerían espacios más amplios, el restante 15% era ocupado por nuevos clientes. Este año esto no pasó", expresó el ejecutivo.


"Fueron muy pocos los nuevos jugadores que llegaron", añadió.


Largo el camino hacia la recuperación


Tanto Christiansen como el experto de Estudios Técnicos, aseguraron que tomará entre 8 a 10 años llegar a unos niveles satisfactorios de ocupación comercial.


"Con una absorción promedio de 150,000 pies cuadrados, consideramos que tomará por lo menos 8 años ocupar a un 95% el inventario actual. Esto, si no se construyen los más de 2.0 millones de pies cuadrados que hay en planificación", pronosticó Castillo.


El economista recalcó que esta situación ha debilitado grandemente el mercado de alquiler. "Hay indicios de que el mercado de renta regresó a los niveles que estaba en el 2003", mencionó.


Para el economista, este retraso económico está altamente relacionado con la fragilidad y estancamiento en el crecimiento de la industria bancaria, de seguros y otras industrias de servicios que ante los atropellados tiempos económicos, han paralizado su crecimiento y recortado personal.


Las áreas comerciales en Santurce, Hato Rey y Guaynabo son actualmente las que mayor espacio comercial tienen vacante en el segmento de renta de oficinas. Hay que tomar en cuenta que Hato Rey y Guaynabo son también los dos principales sectores con mayor cantidad de edificios de oficinas.


Hasta junio de este año, el área de Santurce era la más despoblada de inquilinos comerciales con un 21% de los espacios vacíos. Esta partida representa 231,882 pies cuadrados de espacio disponible. El espacio ocupado en la zona santurcina es de 859,397 pies cuadrados, para un total de 1.091 millones.


Le sigue, Guaynabo con un 11% de desocupación, que se traducen a 281,067 pies cuadrados disponibles. En esta área comercial hay 2.4 millones de pietaje ocupado y 2.7 millones en total.


Mientras, hasta la misma fecha, Hato Rey tenía 460,900 pies cuadrados disponibles con un 9% del espacio sin alquilar. El área se mantuvo con una ocupación de 4.8 millones de pies cuadrados, para un total de 5.2 millones.


El menor número de espacios sin ocupar está en Río Piedras con un 5%. Este sector tiene una disponibilidad total de 988,079 pies cuadrados para oficinas, de los cuales se mantienen desocupados sólo 51,614 pies.


Castillo reveló que actualmente en el área de Guaynabo y San Juan, es donde más edificios nuevos se han propuesto, aunque no cree que todos lleguen a construirse.


"Lo que va a ocurrir es que mucho proyecto propuesto no va a poder obtener el financiamiento necesario a consecuencia de las exigencias de la banca y las condiciones del mercado", señaló el economista.


Al respecto, Christiansen manifestó que unas de las medidas que se tienen que dar para que el mercado de bienes raíces comercial vuelva a resurgir se presenta a través de una alianza estratégica entre desarrolladores y banqueros para que ninguno se vea afectado.


Baja el precio


"En estos momentos, el pie cuadrado de espacio comercial se está alquilando entre $5.00 y $7.00 por debajo de lo que se rentaba hace cinco años. Esto ha comprometido a los desarrolladores con los bancos, y ahí es donde se tiene que llegar a un acuerdo con los bancos", argumentó, añadiendo el factor recesión como uno de los elementos que más han influido.


El corredor, quien se expresó ser fiel creyente de la teoría de oferta y demanda, consideró que no es pertinente que el gobierno tenga una intervención directa en el proceso, más allá de dedicarse a promover a Puerto Rico como un destino propicio para la creación de nuevos negocios y de desarrollar un ambiente favorable para que la situación mejore.


Estos números, más allá de reflejar una dura realidad para el sector, representan una cantera de oportunidades para la negociación de contratos de alquiler, rebajas en precio y obtención de valor añadido con la renta del inmobiliario.


Flexibilidad en tiempos duros


Aldolfo Pi, administrador del edificio comercial Tres Monjitas, indicó que a tales condiciones del mercado se ha visto en la obligación de ser más flexible en las peticiones de sus inquilinos para atemperarse a los tiempos.


"Tengo inquilinos que se han ido y para poder atraer otros inquilinos he tenido que recurrir a rentas más atractivas y ser más flexibles con lo que me piden", dijo.


Pi mencionó que algunos de los ajustes que ha tenido que hacer son tumbar o poner divisiones, rehacer baños o pequeñas modificaciones específicas.


En este sentido, el presidente de Christiansen & Portela mencionó que los administradores de edificios o dueños están siendo bien agresivos en sus estrategias para mantener a sus inquilinos actuales y retener a los que tienen.


"Los ‘landlords’ están haciendo lo imposible para que los clientes no se vayan. Están agresivos bajando los precios de renta y en algunos casos hasta están ofreciendo los primeros tres o seis meses sin costo a los nuevos inquilinos", explicó el corredor.


Hay otros que están ofreciendo contratos a corto plazo para generar ingresos aunque sean temporadas, como es el caso de la época navideña, donde se genera una actividad comercial más activa de lo usual.


En este sentido, Báez señaló que hace falta que se flexibilicen aún más las condiciones para los arrendatarios si es que se quiere llenar la cantidad de espacios comerciales vacantes.


"En estos momentos no veo que se esté reaccionando proactivamente a la gravedad del asunto ya que nunca antes se había pasado por una situación como esta. Falta hacer más", comentó.


El también profesor de bienes raíces dijo que el que quiera salir a flote dentro de la crisis y mantenerse vivo deberá bajar el pie cuadrado del promedio -que ahora oscila entre los $20 y $15- hasta $8 de ser necesario, por lo menos hasta que la economía mejore.


Pudiera ser que el cambio de gobierno, que entra en vigor en enero del 2009, le inyecte a este sector una onda de positivismo que logre animar el mercado y mejorar la situación, confió Báez. "En estos momentos se siente un poco más de motivación en el sector. Los compradores están esperanzados en que para el próximo año la situación cambie confiando en la entrada de un nuevo gobierno", opinó.


Sin embargo, alertó a los arrendadores y vendedores a no confiarse del todo en el "cambio". "Habrá muchos que podrán aguantar un poco más, pero no sé cuánto más y no creo que esto se pueda resolver en un año".


Las oportunidades


Sin embargo, destacó que dentro de todo lo que está pasando todavía hay oportunidades. El experto identificó los cascos urbanos como el área idónea para el establecimiento de nuevas oficinas de servicio.


Báez exhorto al nuevo gobierno ha buscar la forma de incentivar el uso comercial en los casos urbanos para desarrollarlos como áreas de oficinas profesionales y de servicios, con la intención de repoblar estas zonas.


"Sabemos que siempre se ha pensado en el desarrollo de tiendas "retail" para estas zonas, pero ha quedado demostrado que las personas no acuden a los cascos para hacer sus compras porque prefieren los centros comerciales. Pero si se crean incentivos que ayuden a repoblar los cascos con oficinas de servicio a precios muy módicos y se resolverían varios problemas", añadió.


De hecho, el mantenedor del sitio en internet compraoalquila.com, Giancarlo González, manifestó que la tendencia de búsqueda de su sitio refleja un aumento en demanda por sectores que no eran tradicionalmente populares para el establecimiento de actividades comerciales, como Río Piedras y Cupey. Otros lugares que están teniendo auge en sus búsquedas son Cataño y Bayamón.


"Contrario a lo que se piensa, sobre que en estos momentos estamos haciendo negocio en un mercado que favorece al comprador, yo no lo considero así. Se trata de una situación benévola para ambos lados, comprador y dueños", expresó Báez.


En términos de salida, los espacios que más movimiento de venta están teniendo son los edificios pequeños de tres a cuatro pisos. Estos están siendo adquiridos por firmas pequeñas de abogados, médicos, ingenieros o arquitectos, explicaron los entrevistados.


"En este segmento se está desarrollando una demanda sólida para adquirir en vez de arrendar. Es una tendencia que se esta viendo. Especialmente entre los grupos de profesionales", comentó Christiansen.