16 de junio de 2016

La Opinion

La tasa de propiedad de casas y apartamentos en EEUU no se recupera tras la Gran Recesión y sigue cuesta abajo. En el primer trimestre el 63.5% de los hogares tenía propiedades frente al 63.7% del año anterior y el 64.8% de 2014 en los mismos meses. La fuerte subida de los precios por la reducida oferta puede ser una de las causas que deja el alquiler como única opción de muchas familias.

Curiosamente en el caso de los latinos, esta tasa subió al 45.3% frente al 44.1% del mismo periodo del año anterior. Aunque las tasas fluctuan más en el caso de los latinos parece que la tendencia es a la recuperación. Para Chris Jurilla, experto financiero del banco Wells Fargo, no es del todo sorprendente porque los mileniales “no valoran de forma diferente la propiedad de vivienda que sus padres, pese a lo que se hace creer, y dentro de este gran grupo por edad, los latinos son una fuerte demografía no solo por ser la mayor minoría sino por ser muy jóvenes”.

Pese al revés sufrido durante la Gran Recesión, cuando los latinos fueron de los más perjudicados por la burbuja del crédito y la sobrevaloración de la vivienda, estos ven la propiedad de una vivienda como uno de sus objetivos financieros prioritarios, según señala el recién publicado Informe Anual del Proyecto Patrimonio. “El 80% cree que es la mejor inversión y el 70% considera que es la mejor manera de acumular patrimonio”, explican.

Con todo, los latinos creen que tienen tres fuertes barreras para comprar una casa, según este informe: la dificultad de obtener crédito, su elevado costo y la falta de inventario de viviendas.

Con respecto a los dos primeros hay un par de mitos que romper sobre las hipotecas.

• No siempre se necesita un 20% como pago inicial para optar a una hipoteca. Hay hipotecas FHA que solo requieren el 3% y otras convencionales como una que acaba de lanzar Wells Fargo, llamada yourFirst Mortgage, que no requiere más que el 3% para recibir una tasa fija convencional. Cuando se consigue uno de estos créditos se ha de pagar un seguro de impago (PMI) que encarece la hipoteca pero hay maneras de eliminarlo con el tiempo o en una refinanciación. En el caso de la nueva hipoteca de Wells Fargo está incluído en la cuota hipotecaria por lo que, al menos, se puede deducir en los impuestos. Y si el pago inicial es menor del 10%, pueden recibir un descuento de la tasa de interés si completan un curso de educación para comprar una casa.
• El puntaje crediticio no tiene que ser excepcional. “Mucha gente cree que no puede pedir una hipoteca con un score de menos de 740”, dice Jurilla “pero no es el caso, se puede conseguir hasta con 620”. Lo cierto es que cuando mejor sea el puntaje mejor será la tasa de interés pero de momento estas, “desde el punto de vista histórico siguen estando muy bajas”. Jurilla explica que en la nueva hipoteca de su banco, se examinan más que los puntajes de crédito tradicional. “También estudiamos fuentes no tradicionales como el pago de matrícula de universidad, los pagos del alquiler o de los servicios públicos”. Son pagos que revelan más la gestión de pago que la capacidad crediticia basada en su gestión de la deuda y cada vez más entidades están preparándose para considerar estos valores. Además, Wells Fargo, en este caso puede tener en cuenta los ingresos de otras personas que vivan en la casa (familia o inquilinos) aunque no se hipotequen.

Cada banco tiene sus condiciones y algunas se van a adaptar mejor que otras a distintos tipos de personas. No obstante, como regla fundamental, Jurilla da seis claves para prepararse para el proceso hipotecario:

1. Averigue qué recursos y herramientas tiene en su mano. Infórmese de las distintas hipotecas, de cuáles son las más complejas y cuáles las más atractivas financieramente. Para hacerlo es necesario que esté familiarizado con su puntaje crediticio que le abre distintas posibilidades. En www.anualcreditreport.com le dan uno gratis al año.
2. Tenga una deuda gestionable. Es parte de la consideración para la aprobación del crédito. normalmente se ha de tener una deuda total por debajo del 36% del ingreso mensual antes de impuestos.
3. Tenga dinero para un pago inicial. Al menos un 3%.
4. Demuestre sus ingresos para convencer de su capacidad para devolver el crédito (W2 y taxes de los últimos dos años)
5. Tenga dinero en el banco. Es importante que tenga un fondo para imprevistos, que muchas veces llegan con la propiedad de una vivienda (algunas tuberías se rompen). “Es conveniente tener unos seis meses de gastos en el banco”, dice Jurilla.
6. Si ya está visitando casas, tenga una carta de preaprobación de crédito por parte del banco. Es indispensable para que se acepte su oferta.