9 de enero de 2018

El Vocero

Con una población que sigue disminuyendo, una emigración sin freno, una economía previamente lacerada y golpeada aún más tras el peor desastre natural en azotar la Isla en casi 100 años, es muy probable que el valor de los bienes raíces continúe a la baja, aunque por distintas razones en cada caso y dependiendo mucho de su ubicación.

Ese es el sentir del economista José Joaquín Villamil, presidente de la junta de directores de la firma de consultoría Estudios Técnicos, Inc. La firma, con sede en Hato Rey, publica anualmente el “Construction and Sales Activity Report”, cuya edición de 2017 sale a finales de este mes.

Ubicación: un factor determinante

Para Villamil, el viejo refrán de que en los bienes raíces el valor lo determina en gran medida su ubicación, cobra mayor relevancia ahora, en especial en lo referente a las propiedades residenciales.

“En cuanto a residencial, los valores varían mucho por ubicación y precio. Las leyes 20 y 22 tuvieron el efecto de valorizar propiedades de precio alto en sectores como el Condado y Dorado, mientras que la emigración tuvo el efecto contrario en viviendas de precios más bajos por la composición de la emigración”, comentó Villamil a EL VOCERO.

Como punto de referencia, Villamil indicó solo hay que buscar las ejecuciones que han hecho los bancos comerciales y bancos hipotecarios para ver que estas fueron principalmente en esos rangos de precio y no en los más altos.

“La pregunta que debemos hacernos es qué ocurriría en el mercado ‘high end’ o afluente luego de María y ante la amenaza de la reforma federal que impactará a la clientela de estas unidades”, destacó.

La proyección de la firma es que para 2017 se vendieron menos de 2,000 unidades nuevas. Lo que ha venido cambiando desde hace un tiempo, según Villamil, es la relación de ventas de nuevas unidades y ventas de viviendas usadas.

“Ahora estas últimas son mucho más importantes debido en gran medida a las ejecuciones y porque los precios son más bajos”, comentó.

Baja demanda por propiedades comerciales

En lo que concierne a las propiedades comerciales, Villamil hace hincapié de que obviamente la ubicación es también clave y lo que se ve en el mercado es que el área metro es muy distinta al resto de la Isla.

“La demanda por espacio comercial depende del nivel de consumo y es bastante claro que la tendencia aquí es a la baja, no solo por la economía sino por la pérdida de población. Esta ha sido particularmente notable en los municipios del interior. Lo que esto quiere decir es que hay mucha propiedad comercial excedente y, por lo tanto, los precios no aumentarán en promedio y sí podrán disminuir”, advirtió.

Cuando un comercio cierra, rara vez se llena por la falta de demanda de bienes de consumo, indicó Villamil, añadiendo que es muy difícil proyectar cuánto van a bajar los precios, dado a las diferencias en el desempeño de distintos lugares.

Excedente en espacios de oficinas

La demanda por espacio de oficinas depende mucho de la creación de nuevas empresas, particularmente en el sector de servicios. Lamentablemente, lo que está ocurriendo es lo contrario ya que hay un “downsizing” de las empresas de servicios como firmas de abogados, de contabilidad, etc., destacó Villamil.

“Un estimado tentativo es que hay entre 1 millón y 1.5 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas vacío en edificios Clase A y B, los más cotizados. Lo que esto estimula es que los alquileres en estas propiedades bajen y empresas que antes estaban en edificios de peor calidad puedan mudarse a los de Clase A y B”, comentó el ejecutivo de Estudios Técnicos.

El espacio de oficina que queda vacío no se llena por falta de demanda, por lo tanto, se crea un efecto “dominó” y se crean escenas de propiedades abandonadas como las vistas en las avenidas Fernández Juncos, Roosevelt y partes de la Ponce de León, añadió.

Baja en valor de terrenos

Sobre el valor de terrenos para su posible desarrollo, Villamil indicó que nuevamente el valor de estos depende de cuán productivos puedan ser.

“Terrenos que antes podían ser ‘choice’ o predilectos para desarrollos residenciales de precio alto y mayor rentabilidad, hoy no lo son, o de desarrollarse, el resultado no sería tan rentable y, por lo tanto, el valor de los terrenos baja. Fuera del área metro y salvo algunas excepciones contadas, el valor de los terrenos se estima que ha depreciado -en promedio- en un 50% en los pasados diez años”, expresó Villamil. “Sobre los bienes raíces industriales, es muy difícil estimar los mismos".