9 de octubre de 2009

La Opinion

Lupe Parra acaba de recuperar el título de la casa que su familia ha tenido en Carson durante más de 50 años. La madre de familia de 40 años de edad, tiene dos mensajes para otras personas que, como ella lo estuvo, estén al borde del embargo y desesperados por las deudas: no firmen nada que no entiendan y busquen ayuda legal.

Fueron años de lucha, pero ella lo logró. Después de la muerte de su madre, cuentas médicas por más de 30,000 dólares y una crisis nerviosa la llevaron a perder su trabajo. El embargo estaba a la vuelta de la esquina cuando unos individuos ofrecieron resolverle todo su problema transfiriendo la casa a nombre de una tercera persona y refinanciando.

"Básicamente la vendieron y nos tomó cinco años recuperarla", dice Parra, quien trabaja en una oficina dental, está separada y tiene tres hijos adolescentes. "Y todavía debemos 196,000 dólares, tenemos que refinanciar y pagar impuestos atrasados. Pero al menos tenemos la casa de nuevo en la familia".

Manuel Durán, el abogado que asesoró a Parra, dice que son casos difíciles, y en muchos de ellos, no hay nada que hacer. Pero hay otros en los que vale la pena el ataque legal. "En el 80% de los casos de embargo, una demanda no sirve para nada, es más lo que vas a gastar que lo que vale en realidad la casa", dice. "Pero en otros casos, se puede luchar y ganar. Lo malo es que son casos muy difíciles y muy pocos abogados saben hacerlo".

Durán trabajó por años en Bet Zedek Legal Services, una de las organizaciones sin fines de lucro que ofrecen asistencia legal gratis a las personas que lo necesitan y ahora tienen su práctica privada.

"En el caso de Parra valía la pena porque tenía plusvalía en la vivienda, había sido comprada hacía mucho tiempo y les quedaba menos de 100,000 dólares por pagar", dice.

Los inescrupulosos que la "ayudaron" antes que Durán, tranfirieron el título de la casa a nombre de una tercera persona y refinanciaron, sacando los 100,000 prometidos a Durán y otros 300,000 que ellos se llevaron.

En este caso, como hubo violaciones de las leyes de Truth in Lending (Legitimidad de préstamos), el abogado fue capaz de convencer a un juez de que la transacción de refinanciación debía ser cancelada. "Esto no es fácil de lograr, repito. Hay mucho inescrupuloso por ahí metiendo demandas que son completamente frívolas y robándole a la gente miles de dólares", señala el abogado, que tiene su oficina en el Este de Los ángeles.

Buscar la modificación de la hipoteca es la primera opción en la que piensan los que se enfrentan a un inminente embargo. Pero las cifras del gobierno y su programa de estímulo a la modificación señalan que de los 2 millones de propiedades que están en "default" o retrasadas en sus pagos y camino al embargo, sólo un 16% logra modificar el préstamo.

Pero hay formas de luchar contra algunos embargos y también, algunos fraudes, coinciden abogados privados y de interés público.

Dorothy Herrera, de la Fundación Legal Aid de Los ángeles concuerda en que se puede llevar a cabo una lucha legal en casos en los que, por ejemplo, hay problemas con la documentación, cuando no se dan los documentos adecuados. Por ejemplo, entre los documentos que hay que recibir cuando uno firma un préstamo está el derecho a cancelar el mismo durante los primeros 3 días hábiles. Si ese documento no está entre el papeleo "ese período se extiende a 3 años y se puede rescindir el préstamo", dice la abogada.

Eso no quiere decir que todos los problemas se acaban allí, pero es un comienzo."Tienes que probarlo, probablemente tengas que presentar una demanda, pero si se cancela el préstamo, en el caso de una refinanciación, por ejemplo, hay que regresar la cantidad en que se benefició el propietario", dijo la abogada. "Si uno sacó dinero de esa refinanciación, al cancelarla debe regresarlo".

Obvio, no es fácil. Hay estados donde los casos de embargo se litigan en las cortes y otros, como en California, Arizona y Texas, donde es un proceso no judicial y debe pelearse en la corte de bancarrota.

"A menudo hay la posibilidad de pelear en corte, la cuestión es si vale la pena y si puedes pagarlo. Un abogado privado te va a pedir que pongas el dinero de la hipoteca en escrow para asegurar que puedes sostener la hipoteca. Y están los honorarios del abogado", señala David Leibowitz, uno de los abogados especialistas más conocidos en el país.

En algunos rincones del país, como Florida, hay abogados de interés público peleando embargos con el argumento de que el banco no puede probar quién es el deudor de la hipoteca. Como en los últimos años las hipotecas eran vendidas de un banco a otro, algunos abogados han comenzado a usar esta defensa para alargar el tiempo y complicarle la vida a las instituciones bancarias.

"La cuestión es empatar. Empatar en la lucha con los bancos es ganar", dice Leibowitz. "Aún vas a seguir debiendo la plata, pero tú todavía estás en tu casa y puedes extender la lucha por años".

Pero la mayoría de los latinos y afroamericanos la tienen difícil, señala Herrera.

Su organización, Legal Aid Foundation, recibe fondos federales y está limitada por las reglas. Por ejemplo, no pueden ayudar a los indocumentados. Lo más recomendable, sin embargo, es acudir a una de estas organizaciones.

"La forma más agresiva de pelear es una demanda, pero podemos intervenir de otras maneras. A veces cuando interviene un abogado o una organización como la nuestra, que es conocida, es más fácil que los bancos te escuchen, estén dispuestos a negociar", dice Herrera.

Ninguno de los abogados consultados recomienda que la gente gaste dinero en auditorías de préstamos (loan audits) que tanta publicidad están recibiendo actualmente. "Básicamente, te evalúan el préstamo y te dicen si hay fallos en la documentación, pero no te ofrecen ningún servicio. Cualquier abogado u organización que evalúe tu caso te va a hacer la misma auditoría, pero actuando después", dice Leibovitz.

Recomendaciones

1. Si está retrasado con su hipoteca, busque asistencia legal inmediata, preferiblemente en un centro de ayuda legal no lucrativo (ver teléfonos más abajo). No espere recibir notificación de embargo.

2. No crea promesas que parecen demasiado buenas para ser verdad, no firme documentos que no entiende y que le ofrecen refinanciar o darle un préstamo.

3. Si su casa está "bajo el agua", es decir, vale mucho menos de lo que pagó y la deuda es extremadamente alta, los abogados recomiendan considerar si vale la pena apegarse a la propiedad o dejarla ir.

4. Si fue víctima de una refinanciación confusa o de un posible fraude, acuda rápidamente a buscar ayuda legal, es más probable que puedan ayudarle.

5. Aún si se logra la cancelación de la refinanciación, recuerde que aún deberá el dinero que tomó de la misma. Si tiene plusvalía, y puede mantener la casa, puede valer la pena.

6. No caiga en ofertas para hacerle "auditorías" de su préstamo a menos que la persona esté calificada para emprender una intermediación o acción legal.