29 de abril de 2009

El Nuevo Herald

El presidente Barack Obama enfocó la crisis hipotecaria durante sus primeros 100 días con un amplio plan para estabilizar el mercado y tratar de evitar los embargos, reducir los intereses hipotecarios y ofrecer un crédito fiscal razonable a los compradores.

Pero ¿ha servido el esfuerzo en el sur de la Florida, donde los embargos van en aumento, muchos propietarios tiene poco o ningún valor acumulado en sus propiedades y la baja en el precio de las viviendas no muestra señales de ceder?

La respuesta: un poco, según analistas de bienes raíces, propietarios abrumados y los que tratan de ayudarlos.

Los bajos intereses y los precios de ganga han impulsado las ventas, pero la fuerte caída en el valor de la propiedad ha evitado que cientos de miles de prestatarios refinancien y hace que otros propietarios solventes abandonen sus viviendas. Entretanto, las modificaciones de préstamos son todavía engorrosas y difíciles de concretar.

Quizá el mayor obstáculo para la recuperación en el sur de la Florida es que los bancos por lo general no están prestando dinero.

"El gobierno . . . claramente ha logrado mitigar el desastre', dice Mike Larson, analista de bienes raíces de Weiss Research, en Jupiter. "Pero a final de cuentas será el tiempo, además de los precios bajos y algún cambio en la economía general, lo que finalmente consiga que superemos el problema de la vivienda'.

Sin duda, la caída de los precios, unida a los bajos intereses, han creado cierta demanda entre los compradores. Las ventas en los condados Miami-Dade y Broward han aumentado en los últimos dos meses, ha reducido moderadamente el inventario de viviendas. Las tasas de interés han bajado a niveles no vistos en 50 años.

Algo que mejora la situación para los compradores es que el gobierno otorga un crédito de $8,000 sobre la compra.

Para cumplir los requisitos, los compradores no pueden haber adquirido una vivienda en los últimos tres años y tienen que cerrar la compra antes del primero de diciembre.

A pesar del atractivo de esos incentivos, la escasez de oferta de préstamos y los estrictos criterios hacen que hasta a los compradores con mejor historial de crédito les cuesta trabajo cumplir los requisitos, lo que obstaculiza la venta de viviendas.

"Obama ha tomado iniciativas osadas. Ha inyectado miles de millones de dólares en los mayores bancos. Pero hasta que esos bancos no empiecen a ofrecer préstamos es difícil detener las ejecuciones hipotecarias y el declive del precio de la vivienda', dijo William Kerdyk, presidente de Kerdyk Real Estate en Coral Gables y vicealcalde de ese municipio.

El declive del precio de la vivienda también ha dificultado a muchos propietarios beneficiarse de otras iniciativas.

En Miami-Dade, el precio medio de la vivienda ha bajado casi un 49 por ciento, de la cota máxima de $402,229 en enero del 2007, a $205,000 el mes pasado. En Broward ha caído un 41 por ciento, de un punto alto de $374,787 a $219,500. El precio medio es el punto en el cual la mitad de las viviendas se vendieron por más y la otra, por menos.

El gobierno anunció en febrero un esperado plan de rescate para propietarios que asignó $75,000 millones para subsidiar pagos mensuales más bajos para unos 5 millones de propietarios que enfrentaban el embargo.

También bajo ese plan, a otros 4 millones de propietarios que están al día en los pagos se les permite refinanciar aunque el valor de su propiedad haya bajado. Pero el plan sólo se aplica a prestatarios que deben entre 80 y 105 por ciento del valor de mercado de sus propiedades, con préstamos que pertenecen o están respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac.

Ese criterio de préstamo- valor de propiedad automáticamente eliminó a casi 300,000 prestatarios en Miami-Dade y Broward, según un análisis de Zillow.com.

"Hay mucha gente que debe entre 30 y 40 por ciento más de lo que vale su propiedad', dice Melinda Payan, corredora hipotecaria de Southwest Ranches con clientes en el sur de la Florida y Atlanta.

Payan dijo que hay clientes de Atlanta que se están beneficiando del programa, pero no aquí, donde la modificación de préstamos parece ser la única opción.