8 de febrero de 2012

El Nuevo Herald

Los bancos, acelerando sus esfuerzos para sacar las hipotecas con problemas de sus libros, están ofreciendo hasta $35,000 o más en efectivo a los propietarios morosos para vender sus propiedades por menos de lo que deben.

Los prestamistas han retrasado o bloqueado rutinariamente estas transacciones, conocidas como ventas al corto, en las cuales aceptan menos de un comprador que el préstamo pendiente de pago del vendedor. Ahora los bancos han decidido que estas transacciones son más rápidas y menos costosas que las ejecuciones hipotecarias, que se han frenado en respuesta a investigaciones regulatorias de prácticas abusivas. Los bancos están impulsando a los posibles vendedores mediante la pre-aprobación de transacciones, la simplificación del proceso de cierre, renunciando a su derecho de procurar el pago de la deuda pendiente y, en algunos casos, ofreciendo grandes incentivos en efectivo, dijo Bill Fricke, jefe de créditos de Moody ’s Investors Service, en Nueva York.

Las pérdidas de los prestamistas son 15 por ciento menores en las ventas que en las ejecuciones hipotecarias, que pueden tardar años en completarse, mientras que los impuestos y la asesoría jurídica, el mantenimiento y otros costos se acumulan, de acuerdo con Moody. Estas operaciones representaron 33 por ciento de las transacciones sobre propiedades con problemas financieros en noviembre, frente a 24 por ciento un año antes, dijo CoreLogic Inc., una empresa de información de bienes raíces con sede en Santa Ana, California.

Karen Farley no había hecho un solo pago de su hipoteca en un año cuando recibió lo que parecía ser una carta de su prestamista.

“Usted podría vender su casa, no deber nada más sobre su hipoteca y obtener $30,000”, decía JPMorgan Chase & Co. en la carta del 17 de agosto obtenida por Bloomberg News.

Farley, cuya empresa de préstamos para la construcción de casas se agotó después del desplome del mercado inmobiliario, dijo que el banco con sede en Nueva York aceptó dejarle vender su vivienda de San Marcos, California, por $592,000 dólares —unos $200,000 menos de lo que ella debe. Los $30,000 cubrirá los gastos de mudanza y el depósito del alquiler de su nueva casa. Farley, que también ha sido aprobada para recibir $3,000 adicionales a través de un programa de incentivos federales, tiene programado el cierre de su transacción para el 10 de febrero.

“Me pregunté, ¿por qué me ofrecen algo, y ¿por qué no me acaban de sacar de aquí?”, Dijo Farley, de 65 años, en una entrevista telefónica. “En cambio, estoy recibiendo dinero”.

Tom Kelly, portavoz de JPMorgan, se negó a comentar sobre los incentivos de la empresa.

“Cuando una modificación no es posible, una venta al corto produce un resultado mejor y más rápido para el propietario, el inversionista y la comunidad que una ejecución hipotecaria”, dijo en un correo electrónico.

Una montaña de embargos pendientes está frenando la recuperación del mercado de la vivienda, donde los precios han caído durante seis años consecutivos, y amortiguando el crecimiento económico. Los propietarios de más de 14 millones de viviendas están en ejecución hipotecaria, por detrás de sus hipotecas, o deben más de lo que sus propiedades valen, dijo RealtyTrac Inc., una compañía de datos sobre propiedades con sede en Irvine, California.

Las ventas al corto representaron 9 por ciento de todas las transacciones residenciales de Estados Unidos en noviembre, el mes más reciente del que se dispone de datos, por encima del 2 por ciento de enero del 2008, según CoreLogic. Las ventas de propiedades reposeídas por los bancos mediante ejecuciones hipotecarias y las ventas al corto se efectuaron en el tercer trimestre con un descuento de 34 por ciento en comparación con las de las propiedades libres de dificultades, según RealtyTrac.

A medida que los prestamistas cambiar su enfoque hacia las ventas, están descubriendo que algunos prestatarios prefieren arriesgarse a una recuperación de su propiedad mientras esperan por una modificación del préstamo, según Guy Cecala, editor de Inside Mortgage Finance, una revista comercial. En una modificación de préstamo, el pago mensual, y a veces el principal, se reducen para ayudar a prevenir el embargo. Los propietarios de viviendas que enfrentan ejecuciones hipotecarias pueden vivir sin pagar la amortización de su hipoteca durante años antes de ser expulsados.

“Es por eso que los bancos tienen que pagar mucho dinero”, dijo Cecala. “La verdadera pregunta es ¿por qué el soborno es tan grande? ¿Es eso lo que se necesita para conseguir que alguien se vaya de su casa?”