30 de julio de 2019
El Vocero
Una determinación reciente del Tribunal Supremo de Puerto Rico, podría representarles un alivio a las asociaciones de residentes de condominios, al identificar a compradores de propiedades en reventa como adquirientes voluntarios y responsabilizarlos del pago total de cuotas de mantenimiento adeudadas.
Al sostenerse la decisión, podría significar la diferencia entre si los residentes o inquilinos de condominios deben pagar o no cuotas más altas y asumir mayores responsabilidades de mantenimiento, al tener que cubrir los gastos de quienes no cumplen para mantener sus edificios en funcionamiento y en buen estado.
La decisión que revoca una sentencia del Tribunal de Apelaciones, llega en momentos cuando los costos de seguro y mantenimiento –sobre todo luego del huracán María en 2017- han continuado en aumento, lo cual se ha convertido en un gasto oneroso para las personas.
La licenciada Miriam González Pérez, quien se especializa en casos de propiedades en condominios, aseguró que dicha sentencia, emitida el pasado 23 de julio de 2019, “le hace justicia a los condominios, que por los pasados años enfrentan problemas serios con estas cuotas de mantenimiento y ven mermados sus ingresos a solo poder cobrar los últimos seis meses”. Comentó que esto pone un peso significativo a los demás residentes o inquilinos que sí mantienen sus cuentas al día.
El fallo del juez asociado del Supremo, Erick V. Kolthoff Caraballo, surgió en el caso del condominio First Federal Savings versus Island Holding LTD, Inc., compañía cuyo negocio es la compra de créditos hipotecarios. El punto principal de la controversia era sobre la definición legal de un adquiriente involuntario, quien no viene obligado a pagar la totalidad de la deuda de mantenimiento, versus el adquiriente voluntario, quien acorde con la Ley de Condominios, debe asumir la totalidad de las cuotas de mantenimiento adeudadas y las acumuladas al momento de adquirir los inmuebles.
El Condominio First Federal Savings presentó una demanda en cobro de dinero en contra de Island Holdings, por concepto de cuotas de mantenimiento adeudadas. Alegó que esta corporación era titular registral de nueve inmuebles y que al 30 de junio de 2014 acumulaba una deuda sobre los $108,000. Por su parte, Island Holdings presentó una moción de desestimación en la que admitió ser titular registral de los inmuebles, pero argumentó que era adquirente involuntario al adquirirlos mediante subastas públicas, y que solo le correspondía pagar cuotas atrasadas de los seis meses previos a la adquisición.
El tranque en la cuantía a pagar estribó en la terminología de adquiriente involuntario o voluntario. Cuando se configura el adquirente involuntario, los condóminos terminan absorbiendo y financiando las cuotas de mantenimiento que por ley un banco quedó exento de pagar. Acorde con el fallo del Tribunal, el adquirente voluntario es aquél quien se dedique a la compra deliberada de créditos hipotecarios de una institución financiera con miras a prepararlas para la venta y generar ganancias. En el caso de los involuntarios, se trata de un ente como una institución bancaria o una aseguradora, que da su dinero para que un tercero adquiera la propiedad para recobrar el dinero prestado, utilizando el procedimiento ejecutivo.
En este caso, por los fundamentos expuestos, el tribunal revocó la sentencia del Apelativo como el dictamen del Tribunal de Primera Instancia, correspondiéndole a Island Holding LTD, Inc. el pago de la totalidad de la deuda, lo que representa una victoria para el sector.
Por su parte, González Pérez, al analizar el caso, opinó que si bien es cierto que en casos donde el tribunal determina que parte de una deuda de cuotas no está cubierta, la asociación de condóminos puede demandar al dueño original para el recobro, la gestión no siempre es fructífera. “El problema es que, si demandan al dueño original que no podía pagar la mensualidad de su casa ejecutada, tampoco puede pagar la cuota de mantenimiento. En la mayoría de los casos obtener ese dinero mediante demanda tiene una posibilidad menor”, añadió.
Reaccionan al fallo
Jorge Luis Burgos, presidente de la Asociación de Condóminos de Plaza 20, dijo que la situación con el impago de cuotas, particularmente cuando la propiedad se revende o ejecuta, impacta a todos los condominios. Sobre la reciente determinación indicó que “la tomo como un hecho más claro y favorable”.
“Nuestro condominio Plaza 20 es mixto. Hay titulares residenciales y otros comerciales con deudas y eso representa para el presupuesto anual el 68% en la parte comercial y 32% en la residencial.... el impago de cuotas puede llevar a un edificio a una crisis. En nuestro caso, la parte residencial tuvo que tomar acción remediativa y tomar el 100% de los gastos del edificio”, agregó Burgos, y mencionó que en su caso poseen sentencias de 16 corporaciones con deuda de $3 millones, y esto es una situación que se repite en muchos condominios.
Nueva ley de condominios
Actualmente se encuentra bajo la consideración del Senado el proyecto de una nueva ley de condominios, el cual se aprobó en la cámara con enmiendas, y contó con participación de sectores relacionados. “El proyecto llegó al Senado y no ha pasado juicio aun, pero esperamos que lo evalúen. El proyecto contempla este problema del cobro de cuotas, pero tan específico como el que hoy día está decidiendo el tribunal, pues a mi mejor recuerdo no”, expresó González Pérez, y dijo que “si la decisión del tribunal se sostiene, definitivamente sí podría traer más cambios”.
